贵阳房地产市场2021年上半年回顾及展望 立新.致胜 INNOVATIVE SOLUTIONS TO ENSURE YOUR SUCCESS 1 第一太平戴维斯研究部市场研究覆盖区域和城市 覆盖4个一线城市和17个二线城市 华北区域 北京 天津 大连 沈阳 华东区域 上海 南京 杭州 苏州 无锡 宁波 华西区域 成都 重庆 西安 昆明 贵阳 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 华中区域 武汉 华南区域 广州 深圳 福州 厦门 珠海 城市发展 City Overview 城市概括 城市 贵州省省会，又称“林城”、“筑城”；西南重要中心城市之一 定位 连接丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的重要门户 全国生态文明示范城市/国家大数据产业技术创新和综合试验区 常住人口 598.7万 十年增长38.4%，增速位居全国前列 地区生产总值 4,311.7亿元 贵阳 同比增长5.0% 城镇常住居民人均可支配收入 40,305元 同比增长5.4% 注：数据截止至2020年。 数据来源：贵阳市统计局，第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 社会消费品零售总额 2,188.3亿元 同比增长6.6% 外贸进出口总额 60.0亿美元 同比增长44.7% 4 贵阳发布“强省会”五年行动方案（1/2） 《贵阳市实施“强省会”五年行动方案》于2021年4月正式公布，方案明确了贵阳在“十四五”期间的重大发展目标和行动方案，为 贵阳在经济社会文化等各方面实现跨越式发展、成为辐射全国的区域核心城市提供了坚实的行动指南。 重大意义 将有助于推动贵阳提高在省内，西南区域以及全国范围内的经济，政治，文化等领域的影响力；提升贵阳省会首位度，提高对于优质人才，企业与产 业的吸引力，增强获取优质资源与政策倾斜的能力。 2025年四大基本目标 主要经济社会发展指标 ✓ 成为首位度更高的省会城市 ✓ 成为影响力更大的中心城市 ✓ 成为生态性更强的功能城市 ✓ 成为幸福感更足的宜业城市 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 ➢ 生产总值达到7000亿元以上 +70% ➢ 人均GDP达到10万元 +20% ➢ 建成区面积达到600平方公里 +20% ➢ 首位度达到27%以上 +13% 5 贵阳发布“强省会”五年行动方案（2/2） 同时，“强省会”五年行动方案提出五大类共29项重点任务，覆盖大数据创新、城市融合发展、生态文明建设、对外开放、改善民 生五大方面， 明确了贵阳未来发展的着力点与落脚点。 5. 全力保障改善民生，推进社会共 建共治共享 促进社会充分就业，扩大优质教育 供给，健全保障体系等 1.以大数据引领创新发展 增强区域科技创新能力，推 进实体经济与数字经济融合 发展等 2.推进贵阳贵安融合发展 培育总部经济，现代服务业， 加快新型城镇化，提升城市承 载力等 4. 持续高质量推进对外 开放 积极扩大优先投资，促 进消费扩容提质，大力 实施精准招商等 3.坚持生态优先绿色发展 推进资源集约节约利用， 加强生态环境建设，大力 发展绿色经济 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 6 地铁二号线开通 贵阳进入双地铁时代 地铁二号线的开通，标志着贵阳地铁进入线网换乘时代。地铁双线系统的运营将有效改善交通状况，刺激轨道交通沿线的商 业地产发展；促进区域联动，有效激发商圈新动能。 贵阳轨道交通运行线路图（至2021年） 基本概况 白云区 2号线 1号线 林城西路站 观山湖区 云岩区 喷水池站 南明区 双龙航空港经济区 数据来源：贵阳市城市轨道交通集团、第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 途径区域：白云区、观山湖区、云岩区、 南明区和双龙航空港经济区 长度：40.6公里 时速：80 km/h 车站数：32座 建设工期：6年 重要意义 ➢ 塑造贵阳城市发展新格局 • 强化云岩区与观山湖区作为中心城区对于白云区及空港经济区的辐射带动作用，利于形成全市新的区域增长极； • 构建“城市中轴贯通、东西两翼协同、南北双向拓展、组团分步推进”的城市发展新格局； ➢ 赋能数谷贵阳建设 • 地铁二号线达到5G全覆盖， 为大数据与实体经济的深度融合提供丰富应用场景。助力智能交通管理。 ➢ 促进贵阳商务商贸发展 • 初步形成“百场造商圈、千店兴百场、 万铺促便民”的商贸格局，有利于2号线沿线金阳区域新商业商务中心发展。 ➢ 助力贵阳高水平对外开放 • 贵州是成渝经济圈和大湾区两大城市群的重要衔接区，以贵阳为中心的“米”字形高铁网已经形成； • 2019年龙洞堡国际机场航空旅客吞吐量突破2190万人次，贵州省高速公路通车里程突破7100公里。 • 使得贵阳地铁能将高铁站与机场及客运站连接，有助打造航空、高铁、公路三位一体辐射西南的综合性交通体系。 7 第五届大数据产业博览会成功召开 第五届数博会在贵阳观山湖区国际会议展览中心成功召开，彰显了贵阳在数字经济领域的丰硕成果，将为贵阳数字经济的跨越式发 展再添助力。 签约项目斩获颇丰 签约各类项目144个，金额达565.61亿元。 群英荟萃助力数字经济发展 举办7场高端对话，13场专业论坛，6场商业论坛，国内外著名专家，行业领袖等 340余名嘉宾发表演讲，华为腾讯阿里巴巴等225家知名企业参展，展示800余项新产 品与49项领先科技成果。 推动数字经济与工业融合 举办第二届数博会工业APP融合创新大赛，累计有全国31省市的827个项目参赛， 涵盖大数据、云计算、人工智能、区块链等技术运用，涉及了研发生产物流等制 造业全部领域及流程。 用贵阳标准引领世界 首次发布《大数据百科术语辞典》，用贵阳标准定义大数据行业。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 重大意义 展现贵阳成果： 政务数据形成“一云统揽”新体系，在全 国率先实现统揽全省所有政务信息系统和数据，实现所有系 统网络通、应用通、数据通，大幅提升服务效能，展示贵阳 全国领先的政府数字治理能力。 推动经济发展：引进了大批优质企业与项目，进一步推动了 贵阳在社会经济文化等领域的全面发展。 助力行业融合：大力推动了数字经济对于贵阳制造业，能源 行业等传统实体经济领域的升级改造，提高了数字经济与实 体经济的融合水平。 定义贵阳标准：全球首次发布大数据相关的术语辞典，提升 了贵阳在国内乃至国际上对于大数据领域的话语权与规则制 定权，有助于贵阳凭借数字经济抢占国际规则制高点，实现 弯道超车。 8 优质写字楼 Prime Office Market 楼宇租赁市场整体正逐步回暖 单一业权物业发展迎来窗口期 2020下半年-2021上半年优质写字楼市场主要指标 人民币 亿元 44.6% 49.9% 40.7% 54.2% 42.4% 53.0% 42.2% 53.6% 40.7% 55.4% 39.1% 56.6% 38.3% 57.2% 38.6% 57.1% 38.8% 57.0% 37.2% 58.8% 37.0% 59.0% 36.0% 59.9% 2020年常住人口（万人） 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 贵阳市地区生产总值（2009-2020） 30% 25% 20% 2020 15% 增速全国排名前十 10% 5.00% 5% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 社会生产总值（左轴） 增长率（右轴） 100% 贵阳市三次产业占比（2009-2020) 80% 60% 40% 20% 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 第一产业 第二产业 第三产业 全国主要城市第三产业增加值及写字楼存量 3,000 =100万平方米 甲级写字楼存量 2,500 2,000 1,500 1,000 500 重庆 上海 成都 广州 天津 西安 武汉 深圳 昆明 南京 贵阳 北京 0 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 2020年第三产业增加值（人民币 亿元） 数据来源：国家统计局、贵阳市统计局、第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 10 2020下半年-2021上半年优质写字楼市场主要指标 总存量 225 万平方米 空置率 30.9% 净吸纳量 15.0 万平方米 租金 66.2 元/平方米/月 同 比 4.3% 变 化 4.0个百分点 2.5倍 1.1% 注：1.数据来自符合第一太平戴维斯优质写字楼标准的40栋优质写字楼样本；2.新增需求包含企业在优质写字楼市场新设立办公地点、扩租以及搬迁的办公需求，净吸纳量指市场内新增需求减去企业缩租、退租的办公需求； 3.租金变化以同样本为基础，即不包括全年新增项目之影响。租金计算为全市所监测优质（甲级和乙级）写字楼项目的平均租金。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 11 优质写字楼市场供应情况 经过十余年发展，截至2021上半年，贵阳优质写字楼存量已达225万平方米；其中甲级写字楼占比达31%，远低于成渝甲级写字楼 占比。 贵阳优质写字楼市场历年存量(2012-2021H1) 250 200 万 平 150 方 米 100 50 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 贵阳甲级写字楼面积占比 31% 69% 甲级写字楼 其他优质写字楼 成渝筑三城甲级写字楼面积占比对比 0% 20% 40% 60% 80% 贵阳 重庆 成都 12 优质写字楼存量租户分析：行业分布 贵阳优质写字楼存量租户以金融类、信息技术与房地产三大行业为主，三大行业合计占比达61%。 能源与材料 5% 零售与贸易 8% 消费者服务 9% 专业服务 9% 房地产 11% 金融类 27% 信息技术 23% 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 13 优质写字楼存量租户分析：空间分布 贵阳写字楼市场各板块租户呈现较为鲜明的行业聚集性，老城区以金融类企业为主；而观山湖与高新区则以信息技术类企业为主要 租户；花果园片区则主要为消费者服务及零售与贸易类中小型企业。 观山湖 优质写字楼租赁面积分布 =10万平方米 老城区 消费者服务, 10% 信息技术, 44% 能源与材料, 10% 金融类, 12% 高新区 零售与贸易, 16% 信息技术, 30% 房地产, 专业服务, 20% 20% 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 观山湖 高新区 花果园 老城区 公共机构, 10% 金融类, 46% 房地产, 10% 信息技术, 10% 花果园 房地产, 14% 专业服务, 14% 消费者服务, 30% 零售与贸易, 26% 14 优质写字楼存量租户分析：资本来源 贵阳优质写字楼租户以内资企业与本地企业为主，外资总体占比相对较小。 贵阳优质写字楼租赁面积资本类型分布 外资 1% 内资 49% 本地 50% 本地 内资 外资 重庆甲级写字楼租赁面积资本类型分布 外资 3% 本地 43% 内资 54% 本地 内资 外资 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 15 优质写字楼市场概览 – 租金（1/2） 目前贵阳区域间租金水平差异较大，老城区租金水平较其他区域较高，其主要原因是各区域间供需存在不平衡，老城区优质写字楼 存量较少。 2021H1贵阳优质写字楼市场存量对比 花果园 老城区 高新区 观山湖 0 20 40 60 80 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 2021H1贵阳优质写字楼市场租金和空置率 / / 元 100 平 90 方 米 80 月 70 60 50 40 30 20 10 0 观山湖 100 万平方米 50% 贵阳区域间 租金差异幅 45% 度达102% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 高新区 花果园 0% 老城区 平均租金 空置率 贵阳 成都 重庆 区域间租金差异幅度 贵 阳 区 域 间 平 均 租 金 差 异 达 44.7 元 ， 为成渝平均区域间租金水平差异的 2.4倍。区域间租金水平差异较大是 贵阳市场的一大特点。 租赁需求旺盛的老城区写字楼供应 短缺，导致租金水平长期保持高位 水平，为贵阳区域间平均租金差异 较大的主要原因。 16 优质写字楼市场概览 – 租金（2/2） 贵阳整体办公需求在逐步恢复中，但因未来三年内优质写字楼供应量较大，部分业主为留存租户下调租金，租金整体呈下降趋势， 贵阳优质写字楼市场租金下降0.9%，平均租金报人民币65.1元/平方米/月。 贵阳优质写字楼市场租金指数* （2019H1-2021H1） 20191H=100 105 100 • 老城区面临新区发展迅 速分流租户的现状，租 金水平跌幅较为明显。 • 随着新兴商务区发展配 95 套日益成熟，区域间租 金差异或将逐渐缩小。 90 2019H1 2020H1 2021H1 全市 老城区 花果园 观山湖 高新区 *租金指数变化以同样本为基础解释累计增幅，即不包括当季新增项目的影响，租金指数与租金绝对值高低无关。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 17 热门行业扩张缓慢影响市场需求提振（1/2） 部分租赁需求面积较大的热门行业近年来在贵阳发展相对较为缓慢，对于贵阳写字楼市场需求相对乏力的现状有一定影响。 重庆贵阳近年写字楼空置情况 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2017 2018 重庆甲级写字楼空置率 2019 2020 贵阳优质写字楼空置率 2021 贵阳近三年累计供应 重庆近三年累计供应 38 40 42 44 46 48 50 52 万平方米 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 热门行业贵阳扩张缓慢原因 供应端： 第三方办公、消费者服务等热 门行业企业倾向于租赁整层较 大面积的优质写字楼项目。 贵阳市场优质招商载体较为缺 乏，市场整体以散售物业为主， 其业权繁杂，租赁风险较高， 不利于引进优质企业。 18 扬长避短充分发挥贵阳市场潜力（2/2） 面对潜在的高需求行业，贵阳写字楼市场依然存在市场缺乏单一业权物业等问题，但随着大量优质项目面市，伴随物业运营管理水 平提升，贵阳写字楼市场仍有巨大发展潜力。 经济增长潜力与市场发展空间较大 自然资源及生活成本优势 ▪ 经济增速为2020年全国省会城市第四，增长势头强劲 ▪ 数字经济发展迅猛，助推实体经济发展 ▪ 伴随以混沌广场等为代表的优质单一业权项目入市， 其发展或将迎来窗口期 ▪ 对比成渝，贵阳在生活成本上具有优势 ▪ 能源、旅游等资源较为丰富 物业经营管理水平有待提高 ▪ 商务楼宇仍以出售为主要策略 ▪ 物业管理缺乏运营思维 ▪ 市场缺乏单一业权项目 持续引进金融机构数据中心，大型企业财务共享中 心等公司，发挥能源、数据资源等优势。 推动消费者服务导向的数字经济发展，推动数字经 济与旅游产业相结合。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 扬长避短 抓住近两年优质单一业权项目入市的窗口期， 培养提升业主方整体运营的思维理念，促进单 一业权项目发展，推动贵阳商务楼宇租售策略 转型。 零售物业市场 Retail Property Market 国产新能源汽车受市场追捧 零售商业格局逐渐发生变化 城市消费力 2020年贵阳实现社会消费品零售总额2188.3亿元，城市消费力不断提升。 贵阳市社会消费品零售总额（2010-2020） 250 200 十 亿 元 150 100 50 0 2010 2015 2020 *为确保数据跨城市可比性，重庆常住人口数和社会零售总额为主城都市区数据。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 2020年常住人口（十万人） 全国主要城市常住人口及社会消费品零售总额 300 250 200 重庆 成都 广州 150 西安 武汉 深圳 100 昆明 杭州 贵阳 南京 50 北京 上海 =100万平方米零售物业存量 0 0 500 1,000 1,500 2,000 2020年社会消费品零售总额（人民币十亿元） 21 2020下半年-2021上半年零售物业主要指标 总存量 240.4 万平方米 （含百货22.1万平方米*） 新增供应 29 万平方米 空置率 8.6% (仅购物中心） 净吸纳量 24.9 万平方米 （仅购物中心） 首层平均租金* 391.4 元/平方米/月 同 8.6% 比 变 化 33.6% 0.4 ppts 0.5% *单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 22 2020下半年-2021上半年核心商圈零售物业主要指标 总存量 82.1 万平方米 （含百货9.1万平方米*） 新增供应 19.2 万平方米 30.5% 同 比 变 化 空置率 7.6% (仅购物中心） 净吸纳量 16 万平方米 （仅购物中心） 首层平均租金* 492.5 元/平方米/月 3.2 ppts 0.2% *单位：人民币；租金变化以同样本为基础，即不包括当季新增项目之影响；租金计算为全市或各子市场内所监测零售项目的平均租金。 数据来源：第一太平戴维斯华西区市场研究部，2021年上半年 23 市场供需 过去三年，贵阳零售物业市场进入项目集中供应期，在2020下半年到2021上半年期间共录得4个新项目，且均集中于2020下半年入市。 贵阳零售物业市场供应*（2010-2021H1） 100 2020年贵阳市零售项目供应情况 万平方米 80 60 2018-2020年，贵阳市零售 商业项目进入集中供应期。 40 20 0 2010 2011 2012 2013 *数据不包含百货。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 29.3% 70.7% 2020H1 2020H2（按项目体量） • 2020上半年，贵阳市有一个购物中心-益 田假日世界入市，占全年新项目供应比例 29.3%； • 2020下半年，共有4个新项目入市，占全 年新项目供应比例70.7%； • 2021上半年，未录得新项目入市。 （按项目体量） 24 市场供应 贵阳壹号的入市，在扩容核心商圈的同时，也不断为市场注入新鲜活力。 1号线 2号线 开业时间 商业面积 区域 类型 贵阳壹号 2020年12月19日 7万平方米 云岩 区域型购物中心 贵阳壹号 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 • 紧邻地铁1号线中山西路站，便利的交通有利于提高项目可达性； • 项目打造多个主题空间，如贵阳首个主题式智慧停车库、女性专属空间、港 式复古主题街区久巷，不断丰富消费者购物体验。 25 市场供应 作为贵阳第三座万达广场，数博万达广场在为消费者带来丰富品牌与业态组合的同时，也将极具贵阳特色的喀斯特地貌融入到建筑 形态上，为消费者带来全新的购物体验。 1号线 2号线 开业时间 商业面积 区域 类型 数博万达广场 2020年12月18日 12.2万平方米 云岩 区域型购物中心 数博万达广场 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 • 数博万达广场是万达集团在贵阳布局的第3座万达广场，在深耕贵阳商业市场 的同时，也为消费者带来更加丰富的品牌与业态组合； • 在建筑形态方面，数博万达广场注重空间氛围的营造，项目将半开放式星空 穹顶与垂直立体式商铺结合，把极具贵州特色的卡斯特地貌融入建筑风格中， 为消费者带来全新的购物体验。 26 市场供应 王府井·国贸玖福城的入市，不仅有利于提升观山湖区域内项目商业品质，也有利于区域市场商业氛围逐步成熟。 1号线 2号线 王府井·国贸玖福城 开业时间 商业面积 区域 类型 王府井·国贸玖福城 2020年12月19日 5.6万平方米 观山湖 区域型购物中心 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 • 品牌方面，积极引入贵阳多家首店，如三只松鼠、华联超市、星巴克宠物友 好店、祖母的厨房等品牌； • 周边成熟的住宅小区，不断为项目聚集客流。 27 市场供应 由七冶集团与保利商业共同打造的七冶保利广场，致力于为消费者营造多元化的空间体验，不断丰富周边客群购物选择。 1号线 2号线 七冶保利广场 开业时间 商业面积 区域 类型 七冶保利广场 2020年9月30日 4.2万平方米 白云 区域型购物中心 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 • 业态布局方面，项目集服饰、运动潮流、餐饮、儿童亲子和生活服务于一体， 为消费者提供一站式品质休闲场所； • 品牌方面，积极引入HUAWEI、周大福、Adidas、Nike、屈臣氏、永辉精品超 市Bravo、海底捞、麦当劳等品牌，不断丰富区域消费者购物选择。 28 市场需求 活跃业态需求分析 国产美妆品牌和新能源汽车品牌市场需求较为旺盛。 国产美妆品牌快速发展的原因 资本助力THE COLORIST, WOW COLOUR、完美日记等 国产美妆品牌快速发展。 国产美妆品牌产品性价比较高；同时，在国潮文化 崛起的背景下，个性小众的国货美妆品牌也更易吸 引年轻消费者。 营销方式多样化，采取线上+线下，直播带货等多 渠道布局，不断增加品牌曝光度。 国产美妆品牌进驻购物中心案例 新能源汽车品牌积极拓张的原因 近年来新能源汽车品牌备受 资本青睐，根据企查查数据 显示，国产头部品牌蔚来汽 车、小鹏汽车、理想汽车等 品牌经过多轮融资，雄厚的 资金力量支撑其在产品研发 等领域的投入，助推新能源 汽车品牌进驻贵阳标杆型和 区域型购物中心。 2021年1月25日，贵阳市工信部公布《贵 阳市推广应用新能源汽车的实施意见》， 市民购买新能源汽车，在享受车辆销售 价格补贴的基础上，还可享受免摇号政 策，助力新能源汽车的发展。 新能源车低消耗，低污 染符合绿色低碳的环保 价值理念，绿色出行成 为环保人士出行首选。 新能源汽车品牌进驻购物中心案例 THE COLORIST进驻亨特城市广场 WOW COLOUR落户贵阳壹号 完美日记入驻益田假日世界 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 NIO进驻亨特城市广场 理想汽车进驻亨特城市广场 广汽埃安落户观山湖万达广场 29 市场需求 活跃品牌* 商品零售 餐饮 服务 *活跃品牌指2020H2-2021H1新增的知名品牌、首进品牌，以及在购物中心新开多家门店的品牌。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 30 市场需求 首店品牌进驻情况 1 亨特城市广场 2 国贸逸天城 1号线 2号线 31 2 4 3 南国花锦购物中心 4 益田假日世界 *首店品牌进驻情况指2020H2-2021H1首店品牌在购物中心新开门店的品牌。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 31 市场空置率 由于2020下半年新开业项目数量较多，市场竞争加剧，导致全市购物中心整体空置率同比上涨0.4个百分点至8.6%。 贵阳零售物业市场空置率（2019H1-2021H1） 15% 12% 9% • 由于2020下半年贵阳零售物业市场有超过28万平方米的新 增供应，新项目入市导致市场竞争加剧，全市购物中心整 6% 体空置率同比上涨至8.6%。 • 分区域来看，核心商圈空置率同比上涨3.2个百分点至7.6%， 非核心商圈空置率同比下降0.3个百分点至9.2%。 3% 0% 2019 H1 2020 H1 2021H1 全市整体空置率 核心商圈空置率 非核心商圈空置率 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 32 区域市场概览(1/2) 白云 1号线 2号线 观山湖 大十字-喷水池 南门 花果园 花溪 = 10万平方米 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 大十字-喷水池区域：贵阳市老牌核心商圈所在地，凭借区域内购物中心超过60万平方米的 总体量，成为目前贵阳市最大的零售区域市场。2020年贵阳壹号的入市，为核心商圈注入 新鲜活力。 区域定位：中高端 代表项目： 荔星名店B座、荔星名店A座、南国花锦购物中心、汇金星力城、贵阳壹号 南门区域：主要由位于南明区的零售商业项目组成，作为贵阳市第二大区域市场，益田假日世 界的入市在为零售市场扩容的同时，也加剧了区域内项目之间的竞争。 区域定位：中端 代表项目： 云岩万达广场、益田假日世界、中大国际、鸿通城购物中心、国贸逸天城 花果园区域：2012年花果园区域迎来第一个购物中心，随着未来区域内海豚广场的入市，将 为市场带来西南首家老佛爷百货，在丰富消费者购物选择的同时，也有利于助推花果园商圈 提档升级。 区域定位：中端 代表项目： 花果园购物中心 33 区域市场概览(2/2) 白云 1号线 2号线 观山湖 大十字-喷水池 南门 花果园 花溪 = 10万平方米 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 观山湖区域：贵阳市新兴商务区，区域内零售物业市场在2018年迎来项目的集中供应，2020年 王府井·国贸玖福城和CC Park B馆的入市，不断提升区域内零售商业项目品质。 区域定位：中高端 代表项目： 王府井·国贸玖福城、贵阳印象城、国贸金阳TP MALL、云上方舟、CC Park 白云区域：目前区域内商业项目偏少，2020年七冶保利广场的入市，在一定程度上有 利于促进区域内商业氛围日渐成熟。 区域定位：中端 代表项目： 七冶保利广场、方圆荟北尚华城购物中心 花溪区域：贵阳市新兴住宅聚集地，区域内零售项目集中在2015年后陆续入市，未来 龙湾万达广场的入市将不断丰富区域人群的消费需求。 区域定位：中端 代表项目： 万科广场、海纳广场、万宜广场 34 区域市场主要指标 首层平均租金* 零售物业市场存量分布 白云 大十字-喷水池 1号线 花果园 2号线 观山湖 大十字-喷水池 南门 南门 大十字-喷水池 花果园 南门 观山湖 白云 花溪 600 500 400 300 200 100 0 *单位：元/平方米/月，租金数值为各子市场所监测零售项目的平均租金。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 花果园 花溪 = 10万平方米 观山湖 白云 花溪 空置率 同比 8.3% 3.0% 9.3% 12.8% 5.9% 2.5% 35 贵阳零售商业格局逐渐发生变化-城市常住人口向非核心区域聚集 随着城市不断向外扩张，贵阳市城市建成区面积近十年增长近2.4倍；人口方面，相较于贵阳市第六次人口普查，在第七次人口普查 中，非核心区域常住人口占全市常住人口比例显著增加，一定程度上有利于城市消费力向非核心区域聚集。 贵阳市建成区土地面积（2009-2019） 贵阳市第六次人口普查区域常住人口占比 贵阳市第七次人口普查区域常住人口占比 400 平 369 方 公 里 300 200 154 100 0 2009 2019 贵阳市市辖区从2009年到2019年，近十年来城市建 成区面积增长近2.4倍，城市发展逐渐向外扩张。 *2013年贵阳市小河区经批复撤销，观山湖行政区成立。 数据来源：贵阳市统计局、第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 8.2% 8.7% 12.4% 27.3% 11.9% 31.5% 14.3% 10.1% 7.5% 21.4% 23.3% 23.5% (小河区*） 根据贵阳市第七次人口普查数据，位于非核心区域的观山湖、花溪和白云区常住人口占比上升明显， 在为非核心区域零售商业发展提供必要人口支撑的同时，也有利于城市消费力向非核心区域聚集。 36 贵阳市零售商业格局逐渐发生变化-新入市商业项目类型 早期贵阳零售市场项目供应类型主要以百货和购物中心为主，近年来贵阳新入市商业项目类型逐渐发生变化，购物中心受到市场追 捧，成为贵阳零售物业市场项目新增供应的主要类型。 贵阳市零售商业项目类型供应情况（1995-2021H1） 贵阳市零售商业项目类型新增供应占比情况（1995-2021H1） 万平方米 140 120 100 80 60 40 20 0 1995-2010 2011-2015 百货 购物中心 2016-2021H1 贵阳零售物业早期市场供应主要以百货+购物中心为主； 近十年来，购物中心愈发受到市场追捧，贵阳市零售商业 项目市场供应则以购物中心为主，百货市场供应量偏少。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 1995-2010 64.7% 35.3% 百货占比 购物中心占比 2011-2015 4.4% 95.6% 百货占比 购物中心占比 2016-2021H1 3.8% 96.2% 百货占比 购物中心占比 2010年之前，贵阳零售市场中百货占全市零售物业新增供应曾一度高达35.3%。自 2010年之后，贵阳市百货供应量占全市零售物业新增供应不足5%。商业项目供应 类型的变化，也在一定程度上反映贵阳零售市场发展趋势；相较于百货，购物中 心更加丰富的业态组合和IP主题打造，不断为贵阳零售市场注入新鲜活力。 37 贵阳市零售商业格局逐渐发生变化-零售区域市场呈组团式发展 经历超过十年的发展，贵阳市核心商圈由早期单核心发展为双核心；零售商业格局在空间分布上也逐渐由早期单一区域市场发展为 六大组团式区域市场，不断丰富贵阳消费者购物体验。 贵阳市零售区域市场变化图（2010-2021H1） 2010 2015 2021H1 白云 大十字-喷水池 观山湖 大十字-喷水池 花果园 南门 观山湖 大十字-喷水池 花果园 南门 花溪 2010年贵阳零售商业项目主要集中 于核心商圈大十字-喷水池区域。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 2015年以国贸TP MALL、星力星天地、鸿通城购物中心、国贸逸 天城和花果园购物中心为代表的项目相继入市，之前以点状分 布的零售商业项目逐渐形成南门、观山湖和花果园区域市场。 花溪 = 10万平方米 经历超过十年发展，南门区域凭借优越的地理位置和高品质零售商 业项目，成为贵阳市继大十字-喷水池之后的第二个核心商圈和第二 大区域市场，与其他子市场共同构成贵阳零售物业六大区域市场。 38 未来供应 零售物业市场未来供应分布（2021H2F-2024F） 白云 1号线 2号线 观山湖 南门 花果园 花溪 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 = 10万平方米 未来开发商占比（2021H2F-2024F） 45.7% 54.3% 本地 内资 至2024年，贵阳零售物业市场或将迎来超过90万平方米的新增供应； 在未来开发商方面，随着外来开发商阳光城、华润、爱琴海、大悦城控股的逐 步进入，或将为贵阳零售物业市场带来活力； 截止到2024年，核心商圈占全市新增供应面积占比预计将达24%，在扩容核心 商圈的同时，也将为市场增添诸多新意； 非核心商圈方面，未来花果园区域海豚广场和观山湖区域万象汇的入市，将有 利于提升区域零售商业品质。 *数据基于各商业项目商业建筑面积 39 市场展望 TOD ➢ 贵阳地铁2号线的开通运营，标志着贵 阳正式进入地铁换乘时代，未来随着贵 阳市轨道交通线路的不断增多，以公共 交通为导向的项目开发（TOD）意识或 将被逐渐唤醒，在提升零售商业项目可 达性的同时，也将为项目带来一定的聚 客效应。 数据来源：第一太平戴维斯华西区研究部，2021年上半年 消费者 ➢ 未来零售商在提升产品性价比的同时， 也需加强与消费者互动频率，增强消费 者购物体验。 ➢ 分业态来看，零售类品牌在专注产品打 造的同时，也可以将前沿科技与店铺美 陈相结合，提升品牌粘性；服务类业态 中，密室逃脱、剧本推理社、VR乐园在 营造沉浸式体验的同时，也可以增强与 消费者互动频率。 40 第一太平戴维斯华西区专业团队介绍–专业顾问和物业及资产管理服务 刘奕兴 Andy Lau 重庆分公司总经理 高级董事 重庆物业及资产管理部负责人 服务范畴 • 项目管理 • 物业翻新 • 物业财务管理 • 租务管理 • 专项物业管理 • 物业工程设计顾问 联系方式 andy.lau@savills.com.cn 李绅 Richie Li 华西区项目及开发顾问部负责人 高级董事 服务范畴 市场调研及分析 区域规划和城市定位 城市开发和改造 开发/再开发顾问咨询 企业战略 基础设施和政府咨询 投资组合分析和资产战略 联系方式 电子邮件 richie.li@savills.com.cn 徐幼婷 Tina Xu 重庆项目及开发顾问部负责人 高级助理董事 服务范畴 • 市场调研及分析 • 区域规划和城市定位 • 城市开发和改造 • 开发/再开发顾问咨询 • 企业战略 • 基础设施和政府咨询 • 投资组合分析和资产战略 联系方式 tina.xu@savills.com.cn 张植 William Zhang 华西区估值部负责人 助理董事 服务范畴 • 上市评估 • 按揭及移民评估 • 商业评估 • 机械设备及厂房评估 • 专业顾问服务 联系方式 william.zhang@savills.com.cn 41 第一太平戴维斯华西区专业团队介绍–交易咨询及代理服务 戴晖 Criz Dai 华西区代理部负责人 高级董事 成都商业楼宇部负责人 服务范畴 • 统筹整合华西区中介业务 包括写字楼、零售商铺、住宅销售 梁果 Apple Liang 重庆商业楼宇部 董事 服务范畴 • 业主顾问 • 产品优化 • 租售代理 • 租户代表 联系方式 criz.dai@savills.com.cn 联系方式 apple.liang@savills.com.cn 林静 Iris Lin 华西区商铺部 董事 服务范畴 • 商场项目前期顾问 • 商场项目租赁代理 • 品牌租户代理 联系方式 iris.lin@savills.com.cn 青疏影 Suzie Qing 华西区投资部负责人 董事 服务范畴 • 大宗物业买卖 • 股权转让 • 预售处置 • 投资顾问建议 • 跨境投资业务 联系方式 suzie.qing@savills.com.cn 42 Thanks 第一太平戴维斯华西区市场研究部 详细情况请联系： 潘玲红 高级经理 华西区市场研究部 电话：+8628 6737 3686 邮箱: sophy.pan@savills.com.cn 陈佳 高级研究员 华西区市场研究部 电话：+8628 8900 3028 邮箱: vickyj.chen@savills.com.cn 杨凯维 研究员 华西区市场研究部 电话：+8628 8900 3029 邮箱: petyr.yang@savills.com.cn
关注微信
