中指研究院： 新一轮房地产调控潮来临，长三角哪些城市面临调整压力？

中指研究院 中房指数系统 新一轮房地产调控潮来临，长三角哪些城市面临调整压力？ 7 月，中央在多次会议上重申“房住不炒”基调和三稳目标，住建部明确提出要对房价上涨过快城 市约谈问责并在 7 月底约谈了银川、泉州、惠州、金华和徐州五个城市，当前房地产市场迎来新一轮调 控潮，长三角地区热点城市调控加码预期更强，在此背景下，长三角重点城市未来房地产市场又将如何 变化？ 2021 年以来，长三角市场活跃度整体较高，新房成交规模大幅增长，房价领涨各区域。城市群内部 轮动效应明显：去年底核心一二线城市出现翘尾行情，商品住宅成交规模和房价环比涨幅均达到高位， 但随着今年年初核心城市调控持续加码以及供地“两集中”政策落地，市场热度逐步向区域内三四线城 市传导，部分热点城市新房价格涨幅突出，调控后有所降温，其他三四线城市上半年呈现房价普涨行情。 预计下半年，在高基数以及政策加码预期下，长三角新房市场整体成交规模面临调整压力，但不同 城市 受调控严厉程度及市场周期差异影响，市场表现分化或将加剧。 本文将通过分析上半年长三角城市轮动情况、调控趋势以及土地供应情况等，同时结合各城市市场 发展阶段，预判下半年长三角各城市新房市场运行趋势，为企业决策提供参考借鉴。 主要结论如下：  长三角核心一二线城市下半年调控趋于常态化，房贷利率仍存上行预期，叠加供应端相对不足，预 计下半年需求释放放缓但短期内成交规模仍将保持高位，全年规模或将有所突破；  长三角三四线城市普遍面临调整压力，预计下半年整体成交规模将有所下滑，但热点三四线所处市 场阶段、市场供应情况和调控加码预期各异，未来市场表现将更加分化，常州、徐州等城市市场活 跃度仍在，下半年调控加码预期较强，短期市场将逐步降温，但成交规模仍有望保持高位；南通、 绍兴等城市调整压力较大。 一、 上半年长三角轮动效应明显，调控持续加码下轮动节奏加快 房地产市场轮动行情仍在，但与上一轮全国范围内的城市轮动不同，今年以来房地产市场的轮动则主 要表现为区域内的小轮动，其中长三角市场轮动效应最为明显。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 图：长三角 24 个代表城市 2015-2021H1 商品住宅销售面积及同比情况 一二线城市销售面积（万㎡） 9000 三四线代表城市销售面积（万㎡） 一二线同比 三四线同比 100% 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 0 -60% 2015H1 2015H2 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 2020H2 2021H1 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 注：长三角 24 个代表城市包括：8 个一二线城市，上海、杭州、南京、合肥、苏州、无锡、宁波、温州；16 个三四线城市，分别为安庆、 蚌埠、淮安、淮北、江阴、金华、昆山、连云港、南通、绍兴、泰州、芜湖、宿州、徐州、扬州、舟山； 数据来源：CRIES 中指数据 上半年长三角城市整体延续去年下半年趋势，新房市场成交量价齐升，市场活跃度由核心一二线城 市向区域内三四线城市传导。据中指数据监测，2021 年上半年，长三角城市群 24 个代表城市商品住宅 销售面积达到 2015 年来同期最高水平，同比增长 61%，其中 3 月后市场热度逐渐向三四线城市传导，上 半年三四线城市销售面积同比大增 83%，增幅超过一二线城市。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 图：2020.10-2021.7 长三角代表城市新房价格环比涨跌情况 城市 杭州 南京 上海 合肥 金华 无锡 徐州 扬州 宁波 泰州 马鞍山 镇江 宿迁 连云港 昆山 湖州 绍兴 常州 淮安 台州 常熟 江阴 嘉兴 南通 盐城 芜湖 苏州 阜阳 温州 202011 0.9% 0.9% 0.4% 0.3% 0.9% 0.8% 0.6% 0.0% -0.1% 0.3% 0.0% 0.0% 0.3% 0.0% 0.3% 0.0% -0.3% 0.4% 0.6% 0.0% 0.0% 0.3% 0.7% 0.6% -0.5% 0.3% 0.5% -0.3% -0.1% 202012 0.8% 0.7% 0.1% 0.2% 0.7% 0.7% 0.0% 0.7% -0.1% 0.6% 0.4% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.6% 0.1% 0.4% 0.1% 0.4% 0.4% 0.3% 0.1% 0.4% 0.1% 0.0% 0.1% 0.1% 0.2% 202101 0.5% 0.8% 0.8% 0.3% 1.2% 0.0% 0.9% 1.2% 1.0% 0.7% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% -0.1% 0.2% 0.4% 0.8% 0.1% -0.2% 0.3% -0.3% 0.6% 0.6% 0.0% 0.2% 0.1% -0.4% -0.2% 202102 0.5% 0.5% -0.1% 0.2% 0.6% 0.2% 1.0% 0.1% 0.2% 0.2% 0.0% -0.1% 0.0% 0.1% 0.2% -0.1% -0.2% 0.6% 0.0% 0.0% 0.3% -0.2% 0.7% 0.3% 0.4% 0.3% 0.1% -0.4% 0.2% 202103 0.4% 0.0% 0.2% 0.1% 0.9% 0.8% 0.7% 0.2% 0.0% 0.0% 0.0% -0.2% 0.1% 0.5% 0.0% 0.5% 0.1% 0.1% 0.2% 0.3% -0.2% 0.2% 0.0% 0.2% 0.2% 0.2% 0.0% -0.1% 0.1% 202104 0.0% 0.3% 0.1% 0.1% 0.5% 0.9% 0.6% 0.2% 0.3% 0.1% 0.2% -0.2% 0.4% 0.3% 0.4% 0.6% 1.0% 1.5% 0.0% 0.0% -0.2% 0.2% 0.2% 0.7% 0.0% 0.2% 0.4% 0.5% 0.1% 202105 0.1% 0.5% 0.4% 0.0% 0.3% 0.5% 0.9% -0.2% 0.8% 0.5% 0.2% 0.0% 0.5% 0.4% 0.0% 0.3% 0.6% 0.4% 0.5% 0.6% 0.7% 0.8% 0.8% 1.3% 0.0% 0.2% 0.2% 0.4% -0.3% 202106 0.9% 0.0% 0.6% 0.1% 0.7% 1.0% 1.2% 0.4% 0.1% 0.6% 0.1% 0.0% 0.3% 0.0% 0.1% -0.1% 0.5% 0.3% 0.2% 0.5% 0.1% 0.3% 0.7% 0.9% 0.5% 0.5% 0.6% 0.6% 0.7% 202107 0.1% 0.2% 0.9% 0.3% 0.6% 0.4% 0.6% 0.6% 0.4% -0.1% 0.4% -0.1% 0.4% 0.0% -0.2% 0.1% 0.1% 0.3% 0.5% 0.0% 0.2% 0.7% 0.2% 0.3% 0.3% 0.1% 0.2% 0.2% 0.3% 数据来源：CREIS 中指数据 政策调控密集出台加快轮动节奏，近几个月三四线城市新房价格涨幅普遍高于一二线城市。2020 年 年底，长三角核心一二线城市市场热度较高，12 月上海商品住宅（不含保障房）成交量首次突破 120 万 方，创单月历史新高，核心二线南京、杭州和合肥市场商品住宅成交规模自去年三季度回落后再度走高， 房价环比涨幅达到阶段性峰值。 今年初，随着政策调控持续加码，长三角核心一二线市场有所降温，房价环比涨幅收窄。而核心城 市周边三四线，如金华、扬州等城市新房市场活跃度提升，房价涨幅领先。2 月底，重点 22 城供地“两 集中”政策发布，长三角 7 个集中供地城市短期供地停滞，周边三四线城市土地市场热度明显升温，带 动交易市场预期提升，4 月，常州、绍兴等城市新房市场升温，价格环比涨幅有所扩大，但随着调控政策 落地发力涨幅逐步回落。5 月以来，重点城市首批集中供地陆续完成，热点城市政策持续加码，资金流 向年初房价上涨相对平稳的三四线城市，推动其房价环比涨幅有所扩大，如盐城、阜阳等城市。 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 值得关注的是，长三角地区的市场轮动除了跟核心一二线政策调控加码、土地市场热度传导有关外， 亦与长三角各城市基本面密切相关。 40000 图：长三角区域各城市 2020 年 GDP 总量及增长率 2020年GDP（亿元，左） GDP增长率（%，右） 12 35000 10 30000 8 25000 20000 6 15000 4 10000 5000 2 0 0 上苏杭南宁无合南常徐温扬绍盐台镇淮芜连宿湖马蚌宿衢宣丽舟淮淮铜黄 海州州京波锡肥通州州州州兴城州江安湖云迁州鞍埠州州城水山南北陵山 港 山 图：2020 年长三角城市常住人口及近十年人口增量情况 2020年全市常住人口（万人） 10年增量（万人） 2500 2000 1500 1000 500 0 350 300 250 200 150 100 50 0 -50 上苏杭温宁合南徐南无盐台宿常绍宿连扬淮芜湖蚌镇淮丽宣衢马淮黄铜舟 海州州州波肥京州通锡城州州州兴迁云州安湖州埠江南水城州鞍北山陵山 港 山 -100 注：统计口径为全市常住人口，10 年增量标红为正增长，标绿为负增长； 数据来源：第七次人口普查数据，中指研究院综合整理 长三角城市经济水平和人口规模支撑房地产市场轮动效应。长三角城市经济实力强，人口增量突出， 房地产市场规模领先全国。2020 年，长三角三省一市 GDP 总量达到 24.5 万亿元，约占全国总量的 24%。 根据七普数据，2020 年长三角三省一市常住人口达到 2.35 亿人，约占全国人口总量的 17%，其中 20 个 城市位居全国人口规模百强；人均 GDP 达到 10.4 万元，远超全国平均的 7.2 万元，居民购买力整体较强 推动房地产规模增速领先全国，支撑区域内房地产市场轮动行情。良好的经济产业基础持续吸引人口流 入。长三角三省一市近十年新增常住人口 1961 万人，约占全国人口总增量的 27%，其中杭州、苏州、合 肥、上海、宁波、金华人口增量均在 150 万人以上，金华、嘉兴、常州、台州、阜阳和徐州等三四线位 列全国人口增量前五十。 整体来看，长三角经济、人口和购买力等因素支撑区域内房地产轮动效应，重点城市供地“两集中” 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 政策的发布，进一步推动区域内市场的轮动行情。去年年底，长三角核心一二线市场热度较高，但年初 随着核心一二线政策调控持续加码，市场热度逐步向三四线城市传导，其中金华、马鞍山等核心城市周 边三四线城市房价涨幅有所提升；3-4 月常州、绍兴等城市房价加速上涨，但在政策调控加码后市场有 所降温；5 月以来市场热度传导至年初房价上涨相对平稳的其他三四线城市。 二、 三大因素影响下，长三角各城市市场行情能否延续？ 1、 市场发展阶段：长三角各城市所处市场阶段不同，推动下半年市场延续分化行情 表：长三角热点城市 2014-2021 年上半年商品住宅销售面积及市场所处阶段（单位：万㎡） 年份 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021H1 2014-2021年 2021H 1同比 近一年 走势 上半年市场 所处阶段 常州 679 684 851 753 -- 887 848 454 苏州 824 1176 857 877 917 1050 1147 626 22% 2020年市场规模接近 历史最高水平，上半 5% 年整体呈上升趋势 湖州 -- 133 241 348 420 512 479 404 96% 南通 200 244 461 347 348 328 460 376 68% 绍兴 91 169 164 199 172 218 219 128 30% 连云港 331 428 556 622 529 612 614 429 82% 金华 129 169 169 182 178 181 240 138 盐城 237 294 445 -- -- 378 440 210 宿州 172 127 216 274 234 306 316 190 57% 2020年市场规模接近 44% 或达到历史最高水 平，上半年市场成交 33% 规模冲高后波动下降 淮北 89 99 111 115 113 175 196 109 32% 温州 320 377 562 625 739 857 1080 534 19% 宁波 404 563 766 697 735 1567 1593 783 嘉兴 -- -- 309 -- 339 316 328 123 南京 776 1207 1431 710 648 795 836 771 17% -3% 117% 徐州 759 907 1268 1378 1221 801 825 880 无锡 531 616 916 615 1059 728 596 372 杭州 842 1162 1565 1193 953 869 945 968 上海 1642 2280 2205 1361 1313 1400 1452 917 合肥 1114 1067 973 416 1308 721 898 479 160% 46% 111% 73% 33% 2020年市场规模处于 相对低位，上半年市 场延续增长行情，部 分城市成交规模接近 或超去年全年 芜湖 207 243 457 377 302 207 251 273 镇江 504 531 1032 -- 786 660 553 320 泰州 160 167 248 260 186 151 176 121 舟山 65 96 140 165 157 108 116 66 扬州 129 135 212 261 382 218 253 145 210% 35% 55% 21% 77% 2020年市场成交规模 距历史高点仍有距 离，上半年市场受周 边核心一二线热度传 导下需求集中释放后 成交规模有所回落 安庆 109 141 246 168 172 114 126 74 56% 蚌埠 192 212 329 256 243 268 217 98 21% 注：蚌埠为 2021 年 1-5 月数据；杭州数据剔除保障性住房，含萧山余杭，南京不含溧水高淳；成交规模达到峰值，柱状图标为红色； 2020 年成交规模达到近七年最高值的 90%以上为高位，低于 70%为低位；折线图极大值点标红，极小值点标绿； 数据来源：CREIS 中指数据 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 从近几年商品住宅成交规模走势来看，长三角各城市所处市场阶段差异明显，常州、苏州市场规模 仍延续上行态势；湖州、南通、绍兴等城市处于或接近历史高位，今年上半年市场表现活跃，成交规模 同比实现较大幅度增长，且占 2020 年全年的比重普遍较高，对全年市场成交规模支撑较足；徐州过去两 年市场规模较历史高点仍有一定差距，今年以来市场活跃度明显升温，商品住宅成交规模实现大幅增长， 已超过去年全年；芜湖、泰州、扬州等城市受周边核心一二线城市热度传导影响，上半年需求集中释放， 成交规模冲高后有所回落但仍高于去年同期水平。 2、政策环境：下半年中央对房地产金融审慎管理、地方调控常态化和调控下沉趋势不变，热点城 市调控加码预期较强 调控方向 表：2021 年 1-7 月长三角部分城市政策调控情况 调控城市 加大供地 土拍规则调整 房企投资资金审查 摇号新规 限购 限售 上海、合肥、宁波 南通、嘉兴、湖州、绍兴、金华、衢州、丽水 上海、南京、杭州、合肥、宁波、苏州、无锡、 南通、徐州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、衢州（市区、开化、江山、龙游）、丽水 嘉兴、湖州 上海、南京、合肥 连云港、嘉兴、绍兴、金华（市区）、衢州（市区） 上海、南京、杭州、合肥、宁波 嘉兴、湖州、绍兴 杭州、宁波 嘉兴、湖州、绍兴、金华（市区、义乌）、衢州（市区、开化、江山、龙游） 限价 引入二手房指导价 加强个人信贷监管 加强预售管理 规范市场 上海、合肥、无锡 徐州、嘉兴、金华（市区、永康、义乌）、衢州（市区、开化、江山、龙游）、丽水 上海、宁波、无锡 绍兴、金华 上海、杭州、合肥、宁波、无锡 徐州、嘉兴、湖州、绍兴、金华（市区、永康、义乌）、衢州（市区）、台州 嘉兴、绍兴、金华（市区、永康、义乌）、衢州（市区、开化、江山、龙游）、丽水 上海、杭州、合肥、宁波、无锡 南通、徐州、盐城、连云港、嘉兴、湖州、绍兴、金华、衢州（市区、开化、江山、龙游） 规范房地产中介 上海、杭州、合肥、宁波、无锡、温州 南通、徐州、连云港、嘉兴、湖州、绍兴、金华、衢州（市区、开化、江山、龙游） 严禁学区房炒作 上海、无锡、温州 人才购房收紧 南京、杭州 注：截至 2021 年 8 月 3 日，政策详情见附录； 数据来源：中指研究院综合整理 今年以来长三角地区政策调控密集出台，整体呈现出常态化趋势。2021 年以来，长三角核心一二线 政策调控频繁，上海、杭州、南京和合肥调控次数近 30 次，覆盖土地、新房、二手房市场，涉及土拍规 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 则、限购、限售、限价、摇号、个人信贷、人才购房等多个维度。其中，上海不断完善调控常态有效机 制，前 5 月密集出台 10 条调控政策，7 月调控政策进一步加码，限购、限贷、限价均有升级。 政策调控在侧重新房市场的同时兼顾二手房市场。今年以来，多个城市出台二手房调控政策，无锡 规范二手房交易秩序，宁波引入热点学区二手房交易参考价格，温州和上海打击学区房炒作。7 月，上 海发布二手房新政要求未通过价格核验二手房房源不得对外发布，此后一周内数万套二手房源被下架， 预计新政下上海二手房挂牌价格将回归合理水平，一二手房倒挂空间收窄下新房市场打新或将有所降温。 伴随着长三角新房市场上半年轮动行情，政策调控也呈现出逐步下沉趋势。2021 年 1-2 月调控城市 主要集中在长三角核心一二线城市；3-4 月，市场热度传导下政策调控转向三四线城市，常州、嘉兴和 湖州率先开启调控，此后逐步蔓延至金华、徐州、连云港等城市。受调控影响，热点新房市场成交规模 普遍出现回调，金华、盐城成交面积同比下降明显。与此同时，江浙热点城市的调控也开始下沉至县级 市，金华市区及下辖永康和义乌市，衢州开化县、江山市、龙游县和嘉兴海盐县陆续出台调控措施，6 月 无锡也要求江阴、宜兴两市做好调控政策准备。 调控 主要调 城市 控月份 嘉兴 3-4月 金华 3月 盐城 3月 常州 3月 衢州 4月 南通 4月 连云港 4月 湖州 3月、5月 绍兴 3月、6月 表：2021 年上半年长三角部分三四线城市政策调控下成交规模调整情况 2021年上半年商品住宅成交面积（万㎡） 3-6月同比情况 1月 2月 3月 4月 5月 6月 3月 4月 5月 6月 41 16 18 17 14 18 8% -23% -42% -67% 39 19 29 15 20 16 156% -22% -13% -36% 50 36 53 28 10 34 123% -21% -64% -10% 70 42 101 70 80 92 85% -7% -8% -3% 7 13 15 11 5 12 191% 34% -48% 0% 58 79 83 60 48 49 231% 71% 24% 12% 92 84 86 50 63 55 129% -1% 11% 18% 46 50 46 91 104 66 111% 192% 135% -27% 20 16 22 24 32 14 43% 36% 49% -53% 数据来源：CREIS 中指数据 从调控效果来看，嘉兴、金华、盐城、衢州、南通等城市调控加码，调控后成交规模有所下滑；而 常州、湖州和绍兴等城市 3 月份调控力度相对偏弱，成交规模短期保持高位并稳步增长，随着湖州和绍 兴进一步加码限购限售政策，市场成交规模出现明显调整。 排名 1 表：2021 年 7 月和前 7 月长三角城市新房、二手房市场房价涨幅 TOP10 7 月环比涨幅 1-7 月累计涨幅 新房 二手房 新房 二手房 上海 0.9% 金华 1.6% 徐州 6.0% 上海 12.3% 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 排名 2 3 4 5 6 7 8 9 10 7 月环比涨幅 新房 二手房 江阴 0.7% 昆山 1.5% 金华 0.6% 连云港 1.4% 扬州 0.6% 芜湖 1.2% 徐州 0.6% 杭州 1.1% 淮安 0.5% 盐城 1.0% 宁波 0.4% 徐州 1.0% 无锡 0.4% 淮安 1.0% 宿迁 0.4% 马鞍山 1.0% 马鞍山 0.4% 台州 0.8% 1-7 月累计涨幅 新房 二手房 金华 4.9% 连云港 10.8% 南通 4.2% 淮安 10.4% 常州 4.1% 马鞍山 10.1% 无锡 3.9% 盐城 9.1% 嘉兴 3.3% 昆山 7.6% 上海 2.9% 金华 7.3% 宁波 2.9% 徐州 6.6% 绍兴 2.6% 宁波 6.5% 扬州 2.6% 杭州 6.2% 数据来源：CREIS 中指数据 预计下半年长三角政策调控常态化和调控下沉趋势不变，热点城市调控政策加码预期较强。根据中 房指数系统百城价格指数，2021 年 1-7 月长三角新房价格累计涨幅前十城市多为三四线城市，其中徐州、 金华、南通等城市政策调控后短期涨幅依旧位居前列。单月来看，7 月，上海、江阴、金华、徐州等城市 环比涨幅位居前列，金华、昆山、连云港等城市二手房价格环比涨幅亦在 1%以上。 7 月底金华和徐州被住建部约谈，8 月 2 日金华调控率先落地，对市区住宅限售、热点盘摇号，二手 房参考价格试点等十个方面进行调控。其他热点城市调控预期也有所增加，下半年调控政策或将延续常 态化和逐步下沉趋势。针对二手房市场，上海、宁波等城市已出台调控政策，市场情绪有所回落，为区 域内三四线城市提供了借鉴模板，区域内部分二手房价格涨幅较大的三四线城市，短期或将借鉴一二线 城市推出二手房调控政策以实现稳房价和稳预期目标。 图：长三角部分城市 3 月底以来首套房贷利率变动情况 7.00 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 3月首套房房贷利率（%） 3月以来增加值（百分点） 0.00 0.00 0.00 0.20 0.70 0.20 0.40 0.10 0.10 0.20 0.20 0.30 0.20 0.20 0.10 0.35 无锡 合肥 安庆 芜湖 苏州 南京 杭州 徐州 宁波 嘉兴 淮安 绍兴 温州 常州 南通 上海 注：除上海 7 月上调首套房房贷利率外，其余城市均为二季度房贷利率变动情况； 数据来源：中指研究院综合整理 另外，随着房地产贷款集中管理制度落地发力，银行逐步管控房贷发放的额度和节奏。二季度长三 角热点城市市场较热，商品住宅成交规模走高，银行房贷额度吃紧下普遍提高房贷利率，其中苏州、杭 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 州和绍兴一季度末首套房贷款利率在区域内保持较低水平，二季度分别上升 0.7、0.4 和 0.3 个百分点， 提升幅度明显；部分城市新房贷款放款周期不断延长，个别银行二手房贷款出现停贷。 7 月，中央明确要求城市政府紧抓房地产金融这个关键，房地产金融审慎监管收紧趋势难改，预计 下半年热点城市房贷紧张趋势或将延续，房贷利率相对较低的热点城市上行预期较高。一方面二手房停 贷下房屋置换客群需求将延后释放；另一方面，新房贷款放款周期延长将导致购房观望情绪上升，部分 热点三四线下半年新房成交规模或将受到一定抑制。 整体来看，今年以来长三角热点城市政策调控呈现常态化和逐步下沉趋势，在侧重新房市场的同时 兼顾二手房市场。徐州和金华调控后新房价格环比涨幅和累计涨幅仍旧相对较高，7 月底被住建部约谈， 短期内调控政策将加快出台。其他热点城市调控加码预期也有所增高，叠加日前住建部等八部门发布通 知齐抓共管房地产市场整治规范，预计下半年长三角政策调控将延续常态化和逐步下沉趋势。此外，近 期会议上中央要求城市政府牢牢抓住房地产金融这个关键，严格金融机构房地产贷款集中度管理，预计 下半年热点城市房贷紧张趋势或将延续，绍兴、常州、南通等城市房贷上 行仍存预期。 3、土地市场：“两集中”政策推动各城市宅地成交规模分化加剧，部分城市下半年新房成交规模 或将受供应端拖累 图：2021 年上半年长三角宅地成交规模同比情况 徐州 阜阳 淮北 亳州 淮南 宿州 连云港 宿迁 淮安 盐城 六安 安庆 >200% 160%-200% 120%-160% 80%-120% 40%-80% 0%-40% -40%-0% -80%--40% <-80% 合肥 滁州 南京 马鞍山 扬州 镇江 泰州 南通 铜陵 芜湖 池州 宣城 无锡 湖州 苏州 嘉兴 上海 黄山 杭州 绍兴 宁波 舟山 衢州 金华 台州 丽水 温州 注：统计口径为市本级，属于 22 城的 7 个城市名称标红，宣城受去年基数较小影响，宅地成交同比大增 474% 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 数据来源：CREIS 中指数据，中指·地主 22 城供地“两集中”政策落地，当前长三角 7 个重点城市均已完成首批集中供地。上半年，除无锡 外其他重点城市宅地成交规模普遍放量，四季度项目集中入市下，预计一二线新房市场成交规模有望保 持高位。上半年长三角三四线宅地整体成交规模同比下降 2.6%，重点城市“两集中”政策推动城市间分 化加剧，环宁、苏北和皖北城市宅地成交规模缩量明显，下半年新房供应量预计不及去年同期。 图：2021 年上半年长三角部分城市近三年土地去化和商品住宅库存去化情况 18 短期库存合理，中长期不足 截 至 16 宜兴 镇江 6 月 14 盐城 城 市 12 短 期 10 无锡 常州 常熟 丽水 张家港 淮北 太仓 库8 存 去6 昆山 上海 合肥 温州 苏州 泰州 池州 扬州 化 时4 南京 宁波 湖州 间 （ 2 杭州 芜湖 月 ） 0 短期和中长期库存均不足 -2 -1 0 1 2 3 4 近三年土地去化时间（年） 短期和中长期库存均充足 六安 绍兴 中长期库存充足，短期不足 5 6 7 注：统计口径为市本级，库存去化时间按近 12 个月的月均销售面积计算，上海和杭州数据为商品住宅剔除保障性住房，丽水为截至 4 月库存去化数据；近三年土地去化周期=（2018 年以来宅地成交-同期销售面积）/近三年销售面积年均值，杭州为剔除保障房数据 数据来源：CREIS 中指数据，中指·地主 此外，长三角三四线代表城市短期库存去化时间普遍保持低位，截至 6 月芜湖、湖州、泰州等城市 短期库存去化时间均低于 6 个月，库存严重不足；扬州、绍兴、常州、丽水等城市短期库存去化时间亦 低于 12 个月，库存略显不足，城市供应端受限将一定程度上拖累市场需求释放。从中长期土地去化时间 来看，无锡、昆山、苏州、杭州 2018 年以来住宅用地成交量不及同期商品住宅销售量，中长期库存明显 不足。整体来看，芜湖、泰州、常州等三四线城市短期和中长期库存均有所不足，绍兴、扬州等城市短 期库存相对不足但中长期库存充足。 结合上半年长三角土地市场成交情况，湖州、扬州等城市上半年宅地成交规模有所下降，或将拖累 下半年新房市场成交规模；泰州、池州等城市上半年宅地成交规模放量，短期库存不足压力或将有所缓 解，进而带动需求入市。 综上所述，长三角各城市经济基础和人口规模支撑区域内市场轮动效应，今年以来政策调控密集下 轮动周期加快。政策端，中央对房地产金融审慎监管收紧趋势难改，下半年热点城市房贷紧张趋势或将 延续，需求释放将受到抑制；地方整体调控趋势不变，核心一二线和热点三四线调控延续常态化 ，并逐 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 步下沉。此外，部分热点三四线或将借鉴核心一二线开启二手房市场调控，随着二手房价格回归合理水 平，一二手房倒挂价差收窄下，投资需求释放将受到影响。供应端，“两集中”政策下，长三角三四线上 半年宅地成交规模分化加剧，湖州等城市下半年新房供应存缺口，成交规模受限。 表：长三角热点城市下半年新房市场趋势及全年成交规模预判情况 供应端 政策端预期 整体判断 房贷利率 调控加码 典型城市 下半年新房市场趋势 及全年成交规模预判 芜湖、扬 市场处于调整阶段，下半年政策相对 不足 平稳 预期弱 州、泰州、 宽松但供应不足，成交规模稳中有 淮北、湖 降，但上半年市场活跃度较高，对全 州、丽水等 年规模形成支撑 下半年政策保持现状为主，供应平稳 下房贷上行将影响需求进一步释放， 平稳 上行 预期弱 镇江等 成交规模预计将延续上半年平稳趋 势，低基数下全年规模或将略高于去 年 不足 上行 预期强 合肥、宁 波、南通、 绍兴等 下半年供应不足，政策调控和房贷利 率上行下需求释放受限，调整压力较 大，成交规模将有所下滑 不足 平稳 上行 上行 预期强 预期强 上海、杭 州、南京、 苏州、无 锡、常州、 徐州等 市场活跃度较高，下半年供应不足， 政策调控和房贷利率上行下需求释放 受到一定抑制，但成交规模仍将保持 高位，全年成交规模将有所突破 上半年政策效果显现，市场出现回 金华、盐 调，下半年供应平稳，但房贷利率上 城、嘉兴等 行和政策调控加码预期仍存，市场调 整压力较大 数据来源：CREIS 中指数据 因此，长三角核心一二线城市市场活跃度高，下半年政策调控趋于常态化，叠加房贷利率仍存上行 预期和供应端相对不足，预计需求释放有所放缓但短期内旺盛的住房需求仍对市场带来支撑，成交规模 有望保持高位，叠加上半年成交规模放量，全年规模或将有所突破。而长三角三四线普遍面临调整压力， 预计下半年整体成交规模将有所下滑，但受长三角各城市所处市场阶段不同影响，热点三四线下半年成 交规模将出现分化。扬州、泰州等城市受供应端拖累，下半年成交规模或将稳中有降；镇江下半年政策 宽松供应平稳，房贷上涨影响需求释放，市场延续逐渐恢复态势；南通、绍兴等城市下半年房贷利率上 行和政策调控加码预期仍高，叠加供应不足，市场调整压力较大，预计需求释放放缓，全年成交规模有 所回落；常州、徐州等城市下半年调控不断发力，成交规模短期内或稳中有降，整体处在高位；金华、 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 嘉兴等城市上半年调控加码下市场降温，但下半年调控预期仍在，市场调整压力较大。 长三角地区仍为房企重点关注和持续深耕区域，当前部分市场城市热度仍存，房企须关注重点城市 调控政策走向，三四线城市对政策敏感性更高，若调控政策加码，市场情绪或有回落 。结合对各城市的 市场分析，短期市场仍将保持高位或市场持续恢复的城市，建议企业加快出货，把握需求释放窗口期。 而对于市场已现降温态势或调整压力较大的城市，建议企业加强项目客群研判，运用数字化工具加强竞 品监测（中指项目云试用），积极错峰营销。与此同时，下半年部分市场调整城市或现拿地窗口期，建议 企业关注市场周期，理性拿地的同时把握优质地块机会。 附录： 表：2021 年 1-7 月长三角城市政策调控情况 城 调控 调控方向 市 时间 调控内容 1/21 加大供地、限购、规 范市场和房产中介、 加强信贷审批 增加商品住房用地供应；严格执行限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离 异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算； 个人对外销售住房增值税征免年限从 2 年提高至 5 年；加强个人住房贷款审慎 管理；严格规范房地产市场经营秩序 规范房产中介、加强 1/29 严格审核首付款资金来源和偿债能力；严格房产中介机构业务合作管理 信贷审批 2/4 规范市场 加强住房租赁市场 认筹比超 1.3:1 的项目采用积分制排序；基础分根据认购对象名下有无房产、 2/6 积分摇号 五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分；年限分根据社保缴纳月数 上 和系数相乘算得 海 加大供地、限价、规 强化住宅用地供应管理；深化完善房价地价联动机制；强化商品住房交易管 3/3 范市场 理；严格新建商品住房价格备案管理 3/4 规范市场和房产中介 加强本市房地产经纪机构和住房租赁经营机构主体管理 3/18 加强信贷审批 上海银保监局将针对个人住房信贷管理开展专项检查 3/19 规范市场 规范房产中介发布房源信息；不使用“学区房”宣传 5/28 限购 限购套数认定新规，从严执行住房限购政策 7/9 规范市场 未通过价格核验二手房源不得对外发布 7/23 限购 加强住房赠与管理规定，赠与住房自转移登记之日起 5 年内仍记入赠与人拥有 住房套数；受赠人应符合国家和本市住房限购政策。 加强住房限购限售，落户未满 5 年限购 1 套；住房赠与满 3 年方可购房；摇号 杭 限购、限售、人才购 中签率≤10%的、无房家庭优先购房自取得不动产证之日起 5 年内不得转让；限 1/27 州 房收紧 购范围内个人住房转让增值税征免年限由 2 年调整为 5 年；高层次人才转让本 市限购范围内住房的，须在限购范围内无自有住房记录满 3 年方可优先购房 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 2/4 加强信贷审批 严格审查购房家庭冻资情况，指导相关金融机构规范管理，确保冻资账户为购 房家庭成员名下账户 3/3 限购、规范房产中介 法拍房纳入限购；针对中介机构的违法违规行为，要严厉打击 3/19 规范市场和房产中介 规范房地产市场房源发布行为；规范房地产市场经营行为 4/13 人才购房收紧 高层次人才家庭落户杭州须满 5 年方可购买第二套房 1/15 人才购房收紧 硕士需缴纳社保半年以上，本科缴纳社保一年以上方可获得人才购房资格 南 4/18 限购 京 5/31 限购 在浦口、六合、溧水、高淳区新落户人员两年内仅可在浦口、六合、溧水、高 淳区（不含江北新区直管区）范围内购房 加大无房家庭供应比例；提高无房家庭购房门槛，需 2 年无房、连缴 12 月社保 7/15 摇号打补丁 建立全市统一在线报名平台，热盘集中供应限报 1 盘 禁止房产中介对外发布虚假、尚未交付或暂未取得产权证的房源信息；对哄抬 1/22 规范市场和房产中介 房价房产中介取消其网签权限，并列入行业“黑名单” 3/15 规范市场和房产中介 房企不得捆绑搭售、价外加价；房产中介不得虚假宣传、无证预售 加大市区居住用地供应；实行市区学区内成套住房“6+3”入学年限政策；本市 合 加大供地、限购、摇 户籍限购区二手房限购 2 套；市区范围法拍房纳入限购；市区内认筹比大于等 肥 号、限价、加强信贷 4/6 于 1.5 的楼盘采取公证摇号，其中不低于 30%的房源用于刚需购房人选房，新 审批、规范市场和房 购住房限售 3 年；强化房价地价联动机制，平均备案价格不得突破土地出让前 产中介 预测均价；加强经营贷合规管理；加大对房地产中介行业违规行为的查处力度 6/25 规范市场 对房地产领域突出问题专项整治行动 加大供地、限购、限 限购限售区域扩大，非本市户籍需自购房之日起前 3 年内在本市连续缴纳 24 个 4/16 售、规范市场，加强 月及以上，且无补缴记录的社会保险缴纳证明；规范二手房源核验发布；加大 信贷审查 宁 波 4/26 规范二手房市场 住宅用地供应；严格审核购房人首付资金来源 宁波市六区经纪机构和房东在发布挂牌房源信息时，将试行同步匹配所在小区 同类房源近期网签价格情况 5/1 引入二手房指导价 建立热点学区二手房交易参考价机制，促进二手房市场信息透明、理性交易 5/21 限购、限售 住房被征收人市六区限购 2 套；所购住房自取得不动产权证书之日起限售 5 年 1/21 限装修价 房企不得捂盘惜盘和只提供升级装修方案，基本装修价格标准应控制在 1500 元 /平方米-2000 元/平方米之间的合理范围内 3/4 规范二手房市场 规范二手房信息发布行为、建立二手住房价格信息发布机制 无 要求江阴、宜兴两市做好调控政策储备，与市区同步推进房地产市场调控工 锡 加强金融监管、打击 6/15 作，提出：①严查经营贷、消费贷违规流入房地产市场；②构建多维度住房保 学区房 障体系；③对遏制学区房炒作做出进一步明确要求 6/3 加强预售资金监管 要求房企开立专用账户的商品房项目，商品房预售资金监管制度纳入监管 加强金融监管、加大 加强房价备案管理；严禁房企非自有资金购地，加强购房资金审查；加强土地 南 4/22 供地、规范市场 市场调控，加大住宅用地供应力度，强化房地联动；健全常态化信息发布机制 通 4/29 公积金贷款收紧 二套住房公积金贷款额度按原标准的 50%执行，最高贷款额度为 20 万元 /人 常 3/12 加强新房质量管理 州 加强新建成品住房交付标准样板房管理 土拍新规、限价、规 徐 实行供地“两集中”，一年不超过四批；严格价格备案管理；开展房地产市场 4/9 范房产中介、加强个 州 非法金融活动和虚假宣传专项整治； 人信贷监管 盐 3/17 规范市场 城 严格执行商品房销售明码标价；严格禁止价格欺诈行为 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 连 规范市场和房产中 云 4/14 介、摇号 港 开展房地产市场秩序专项检查；市区所有意向客户多于房源数量的热点楼盘均 采用摇号方式选择房源 加强预售管理、限 加强商品房预售管理，分批单次申领预售建面不少于 3 万方；全市范围非本市 3/15 购、限售、加强金融 户籍限购 1 套住房；限售范围扩大，全市范围内新购住房网签满 2 年可转让； 监管 强化住房金融监管，严禁房企非自有资金购地，加强购房资金审查 4/8 规范市场 市房管中心开展房地产中介市场专项整治行动 4/15 规范市场 嘉 4/2 规范市场 兴 加大供地、新房摇 4/29 号、限购、限备案 价、规范市场 规范签约现场设施配备、期房转让和退购商品住房集中公开销售 海盐县加强房地产市场管理，规范商品房销售行为 分批集中出让住宅用地，加大土地供应量；市区新建商品住宅意向购房人数大 于开盘销售房源数的，全部采取公证摇号；严格商品住房限购管理，全市范围 本市户籍限购 3 套住房；加强商品住房销售价格管理；同一项目内同类建筑每 批次销售备案均价不得高于前一批次备案均价；加强房地产市场整治 7/5 规范市场 规范签约现场设施配备、期房转让和退购商品住房集中公开销售 3/18 加强宅地供应管理 加强住宅用地供应调控，建立健全房价地价联动机制 加大供地、土拍调 增加土地供应，集中供地；加强商品房预售管理，分批单次申领建面不少于 3 整、加强预售管理、 万方，批次不超过 4 次；中心城区连续缴纳社保未满 6 个月的非本市户籍居民 3/27 湖 限购、加强金融监 家庭，限购一套住房；强化住房金融监管，严禁房企非自有资金购地，加强购 州 管、规范市场 房资金审查；加强房地产市场整治 土拍调整、限售、规 热点区域实行“限房价、限地价、竞配建、竞自持”；中心城区新购住房自取 5/18 范市场 得不动产权证满 2 年后方可转让；加强房地产市场整治 6/4 规范新房市场 加强网签合同管理，严格更名和退房管理 加强信贷管理、规范 严格防范违规流入；严厉打击房地产企业违法违规行为；严厉打击房地产中介 4/9 市场和房产中介 机构违法违规行为以及严格规范房地产市场信息发布 4/27 摇号 绍兴上虞区认筹比超 1.5 的楼盘实施公证摇号销售 加大供地、加强预售 加大住宅用地供应量，不少于前三年的平均供应量；热点区域开展住宅用地 5/7 管理、热点楼盘摇 “限房价、限地价、定品质、竞配建”试点；加强商品房预售管理，提高预售 号、土拍规则调整 条件；市区热门楼盘试行公证摇号公开销售 绍 完善房价地价联动机制；市三区商品住房实行网格化控价，每年限调一次；住 兴 限购、限售、限价、 6/3 宅用地出让增设“定品质”要求；市区实行限购，本市户籍限购 3 套，非本市 土拍规则调整 户籍限购 1 套（拆迁安置房除外）；市区新购商品住宅限售要求 2 年升为 3 年 7/23 规范市场和房产中 介、引入二手房参考 价格 加强对二手住房挂牌价格的管控，建立二手住房成交参考价格发布机制，在重 点、热点区域先行试点，商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房 贷款；严厉打击中介机构违法违规行为，不得以“学区房”名义炒作房价；建 立健全常态化信息发布机制；严厉打击各种炒作行为 市区加大供地；视情采取“限房价、竞地价”“限地价、竞自持”“限地价、 竞配建”“限房价、限地价、竞配建”等方式出让；严格商品住宅销售备案管 3/18 加大供地、土拍调 理，提高预售准入门槛；加强金融机构监督；重点打击开发商捂盘惜售、中介 整、限价、提高预售 金 哄抬、房媒炒作等行为；，加强商品房预售资金和商品住宅销售价格行为监管 标准；加强个人信贷 华 永康市加大住宅用地供应，适时实行“限房价、竞地价”、“限地价、竞自 监管；规范市场和房 持”、“限地价、竞租赁房”等调控措施；提高预售准入门槛；对新建商品房 3/23 产中介 的预售价格实行联审制；加强个人贷款管理；重点打击捂盘惜售、囤积房源、 恶意炒作、哄抬房价、散布虚假广告等行为 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统 限售、加大供地、土 义乌市加大土地供应量，视情采用住宅用地“限房价、限地价”，“限地价、 拍调整、限价、加强 竞政策性住房面积”，“带方案出让”等出让方式；2021 年 10 月 1 日起购买 3/26 信贷监管、规范市场 的新建商品住房（以网签时间为准），自取得不动产权证后满两年才可转让； 和房产中介、提高预 预售备案价不予上调；加强首付资金监管；全面强化房地产中介监管；全面强 售标准 化房地产中介监管 金华市区新购新建商品住宅和二手住宅取得《不动产权证》满 3 年后方可上市 交易；市区限价商品住宅项目以及购房意向登记人数大于当期批准销售房源数 限售、摇号、二手房 的新上市<不含已开盘销售的>新建商品住宅项目，实行公证摇号，优先满足 限价、加强信贷监 8/2 “无房家庭”“引进人才”首套房购房需求；市区开展热点区域二手住宅交易 管、规范市场和房产 参考价格发布试点；加大房地产贷款集中度管理力度，严格审查购房首付资金 中介 来源；商品住宅在办理合同网签备案后，除可以在父母、配偶、子女之间增减 名字外，其他不予更名；加强市场和房地产中介机构监管 3/31 开化县建立房价地价联动机制；建筑面积 3 万㎡及以下的须一次性申请预售； 热点地块项目网签备案之日起 5 年内不得转让；加强房地产市场秩序整治 江山市建立房价地价联动机制；建筑面积 3 万㎡及以下的须一次性申请预售； 4/2 热点地块项目网签备案之日起 5 年内不得转让；加强房地产市场秩序整治 加大供地、土拍调 龙游县建立房价地价联动机制；建筑面积 3 万㎡及以下的须一次性申请预售； 衢 4/26 整、限售、限价、加 热点地块项目网签备案之日起 5 年内不得转让；加强房地产市场秩序整治 州 强预售管理、规范市 热点地区扩大土地供应；智慧新城、老城区范围内新出让地块，144 ㎡以下新 场和房产中介 建商品房自网签日起限售 5 年；商品房备案价格实行网格化管控，分批预售项 7/21 目续推不涨；“限房价”项目登记人数大于供应房源 2 倍的实行公证摇号；市 区新出让土地实行“限房价、限地价、竞配建”；严格更名管理；审查购房首 付资金来源；加强市场整治，严厉打击违规行为 加大供地、土拍调 丽 加大供地、在中心城区采取“限房价、竞地价”等竞价方式；强化商品房预售 4/1 整、限价、加强预售 水 资金管理；严格执行预售备案价格续推不涨原则 管理 台 3/16 公积金贷款收紧 州 二套公积金贷款首付 40%且利率上浮 10% 温 规范房产中介、禁炒 7/13 规范和加强房地产经纪机构管理；坚持“房住不炒”，严禁炒作学区房 州 学区房 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 中指研究院 中房指数系统