远东资信：商品房成交量大幅下滑，新增 4 只房地产债券违约——2021年8月房地产行业观察与债市运行动态

远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 作者：申学峰 邮箱：research@fecr.com.cn 商品房成交量大幅下滑，新增 4 只房地产债券违约 ——2021 年 8 月房地产行业观察与债市运行动态 相关研究报告： 1.《重点房企买地金额被限制， 蓝光发展 13 只债券违约—— 2021 年 7 月房地产行业观察与 债市运行动态》，2021.8.10 2.《多地银行暂停二手房贷款， AAA 级发行人比例降低—— 2021 年 6 月房地产行业观察与 债市运行动态》，2021.7.12 3.《品房成交有所降温，AAA 级利差进一步下降——2021 年 5 月房地产行业观察与债市运 行动态》，2021.6.8 4.《住宅交易价格管控趋严， AA 级债券信用利差上升—— 2021 年 4 月房地产行业观察与 债市运行动态》，2021.5.12 摘 要 商品房量价：8 月份 30 大中城市商品房成交面积环比下降 24.61%，成交出现大幅下滑。百城新建住宅平均价格同比上涨 3.51%，涨幅有所下降。二手房出售挂牌量指数下降 3.49，二手 房出售挂牌价指数上涨 0.20。 政策：银保监会强调严格执行“三线四档”和房地产贷款 集中度管理制度，央行货币政策执行报告重申“房住不炒”， 自然资源部调整重点城市第二批次土地出让政策；各重点城市 调整土地出让竞拍规则，多地加强房地产限购、限价，内蒙古、 贵州等地收紧房贷。 重点房企：首开股份拟发行 34.2 亿元公司债，阳光城为旗 下公司担保金额达净资产 306.84%，金科股份为旗下公司担保 金额达净资产 224.41%，央行、银保监会约谈恒大，阳光 100 出现美元债券违约。 债券发行与到期：8 月份房地产行业共发行债券 527.29 亿 元，通过债市净融资-408.10 亿元。不考虑资产支持证券，8 月 份境内债券市场上房地产行业 AA 级主体发行规模占比为 13.11%。 信用事件与利差：8 月份新增违约债券 4 只，合计逾期本 金 44.89 亿元。有 1 家主体和 11 只债券的信用级别被下调。兴 业房地产行业债券信用利差（中位数）下降了 6.01bp。 展望未来：房地产需求预计会继续被严格的调控政策抑制， 进而房企的去库速度可能会变慢，需要关注库存对房企资金链 的压力。近期政策大力鼓励租赁住房建设，未来租赁住房有很 大增长空间。部分房企通过新增担保获取债务资金，需要关注 大额担保融资背后的债务风险。 请务必阅读正文后的免责声明 Monthly Industry Observation of China September 8th, 2021 Author: Shen Xuefeng E-mail：research@fecr.com.cn The Commercialized Buildings’ Transaction Volume Fell Sharply, and 4 Real Estate Bonds Defaulted -------July 2021 Real Estate Industry Observation and Bond Market Operation Report Summary of Opinions In terms of sales volumes and prices of commercialized buildings, the floor space of commercialized buildings sold in 30 large and medium-sized cities has fell by 24.61% month-on-month in August, showing that the transaction volume fell sharply. The average price of newly built residential buildings in “100 cities” has risen by 3.51% year-on-year, and the rate of increase has declined. The index of second-hand housing volume has declined by 3.49, and the index of second-hand housing price has risen by 0.20. In terms of policies, the China Banking and Insurance Regulatory Commission emphasized the need to strictly implement the "three lines and four files" and the real estate loan concentration management. The Monetary Policy Implementation Report reiterated that “house is for living rather than speculating”. The Ministry of Natural Resources has adjusted the land transfer policies of second batch in key cities. The key cities have adjusted land transfer bidding rules. Several cities have strengthened the restriction on real estate purchasing and price. Inner Mongolia, Guizhou and other places have tighten mortgages. In terms of key real estate companies, Beijing Capital Development intended to issue 3.42 billion yuan of corporate bonds. Yango Group has guarantees 306.84% of its net assets, and Jinke Property Group has guaranteed 224.41% of net assets for its subsidiaries. The Central Bank and China Banking Regulatory Commission have interviewed Evergrande Group. Sunshine 100 has defaulted on US dollar bond. In terms of bond issuance and maturity, the real estate industry has issued 52.729-billion-yuan bonds in August, and received -40.81 billion yuan of net financing through bond market. Regardless of asset-backed securities, the issuance of AA-level entities in the real estate industry accounted for 13.11% in August. In terms of credit events and spreads, 4 bonds have defaulted with 4.489-billion-yuan overdue principal in August. The credit ratings of 1 entity and 11 bonds have been downgraded. The bond credit spread (median) of real estate industry has fell by 6.01bp. Looking ahead, the real estate demand is expected to continue to be suppressed by policies, and the destocking speed of real estate companies may slow down, we need to pay attention to the pressure of inventory on the capital chain of real estate enterprises. Recent policies strongly encourage the construction of rental housing, and there is a lot of room for growth in 请务必阅读正文后的免责声明 Monthly Industry Observation of China September 8th, 2021 rental housing in the future. Some real estate companies obtain debt funds through new guarantees, and we need to pay attention to the debt risks behind large guarantee financing. 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 目录 一、行业运行动态 .................................................................................................................................................................................2 （一）商品房量价 ............................................................................................................................................................................. 2 （二）房地产信托 ............................................................................................................................................................................. 5 二、行业政策动态 .................................................................................................................................................................................6 （一）中央政策动态 ........................................................................................................................................................................6 （二）地方政策动态 ........................................................................................................................................................................7 三、重点公司动态 .................................................................................................................................................................................8 四、房地产行业债券市场运行动态 .............................................................................................................................................. 11 （一）债券发行与到期................................................................................................................................................................. 11 （二）违约债券 .............................................................................................................................................................................. 12 （三）信用级别调整 ..................................................................................................................................................................... 12 （四）行业信用利差 ..................................................................................................................................................................... 14 五、总结与展望 ................................................................................................................................................................................... 15 1 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 一、行业运行动态 （一）商品房量价 1.30 大中城市商品房成交量大幅下滑 根据 Wind 数据，8 月份国内 30 大中城市1商品房成交面积合计 1304.33 万平方米，环比下降 24.61%，同比下 降 22.74%（图 1）。8 月份楼市成交量出现大幅下滑，主要是受房贷政策收紧影响，其次因为今年上半年成交量高， 提前消耗了一部分需求。 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 近10年均值 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 图 1：30 大中城市商品房成交面积（2011-2021，单位：万平方米） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 2.十大城市商品房去库速度放缓 根据 Wind 数据，截至 8 月末十大城市2商品房可售面积合计 7823.53 万平方米，环比下降 0.44%（图 2），去 库速度放缓。8 月底去化周期3环比基本持平。近期房地产成交有所降温，库存的去化速度在逐步放缓，房企的存货 销售周期可能会有延长。 130 大中城市包括一线城市（北京、上海、广州、深圳）、二线城市（天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南 昌、福州、长春、长沙、哈尔滨）和三线城市（无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石 家庄、兰州）。其中，杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山为商品房数据，其它城市为商品住 宅数据。 2十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门。其中，杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商品 住宅数据。 3去化周期=商品房可售面积÷(最近 12 个月商品房累计销售面积÷12)。 2 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 十大城市:商品房可售面积:当月值 去化周期(右) 16 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 图 2：十大城市商品房库存情况（2014.01-2021.08，单位：万平方米，月） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 3.百城住宅平均价格涨幅下降 根据中国房地产指数系统调查数据，8 月份百城新建住宅平均价格 16152 元/平方米，环比上涨 0.20%，同比上 涨 3.51%（图 3），涨幅分别较上月回落 0.15、0.3 个百分点。在调控政策影响下百城住宅均价上涨速度明显放缓， 房地产行业销售利润率可能会随之下降，需关注房企高价拿地的风险。 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 样本住宅平均价格:百城平均 百城住宅价格指数:同比(右) 25 20 15 10 5 0 -5 -10 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 图 3：百城新建住宅平均价格与同比增速（2014.01-2021.08，单位：元/平方米，%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 3 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 分城市类型来看，8 月份一线、二线、三线城市住宅价格同比涨幅分别较前值回落 0.43、0.25 和 0.17 个百分点 （图 4）。在最近三个月，三线城市房价涨幅回落最明显，主要是去年经济刺激政策导致基数较高所致。去年疫情 期间启动经济刺激政策后，大量资金涌入三线城市购房，一度推动部分城市房价大幅上涨，而现在涨幅逐渐回落。 百城住宅价格指数:一线城市:同比 百城住宅价格指数:二线城市:同比 百城住宅价格指数:三线城市:同比 30 25 20 15 10 5 0 -5 -10 2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 图 4：各类型城市住宅价格指数同比涨幅（2014.01-2021.08，单位：%） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 4.全国城市二手房供应量下降 根据北京国信达数据发布的全国城市二手房交易数据，8 月份城市二手房出售挂牌量指数下降了 3.49（图 5）， 二手房供应量低于往年同期。自 2019 年以来全国二手房挂牌量总体呈下降趋势，二手房供应量明显减少。8 月份 城市二手房出售挂牌价指数上涨了 0.20，二手房价格上涨幅度减小。 城市二手房出售挂牌量指数:全国 城市二手房出售挂牌价指数:全国(右) 300 250 250 200 200 150 150 100 100 50 50 0 0 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 图 5：全国城市二手房指数（2015.01-2021.08） 4 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 （二）房地产信托 1.新成立房地产信托规模下降 在信托行业监管趋严、通道业务压降的背景下，8 月房地产信托新成立规模较去年同期已有明显下降。根据用 益信托网数据，8 月份房地产信托成立规模为 285.13 亿元（图 6），环比大幅下降 28.98%。8 月新成立房地产信托 的平均收益率为 7.22%，环比下降 0.13 个百分点。 10.0 9.5 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 新成立房地产信托平均收益率 房地产集合信托新成立规模(右) 1,200 1,000 800 600 400 200 0 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 图 6：新成立房地产集合信托情况（2015.01-2021.08，单位：%，亿元） 资料来源：用益信托网，远东资信整理 2.新成立房地产信托平均收益高于其他行业 目前房地产信托平均收益率仍高于其他行业，例如 8 月份工商企业、基础产业、金融业三个领域新发行信托的 平均收益率为 7.12%、7.11%和 5.98%，而房地产信托平均收益则为 7.22%（图 7），反映出市场对房地产行业整体 风险的预期仍明显高于其他行业。 房地产 金融 基础产业 工商企业 9.0 8.5 8.0 7.5 7.0 6.5 6.0 5.5 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 图 7：新成立各行业信托平均收益率（2018.01-2021.08，单位：%） 资料来源：用益信托网，远东资信整理 5 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 二、行业政策动态 8 月份，银保监会强调严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，央行货币政策执行报告重申“房住不 炒”，自然资源部调整第二批次重点城市土地出让政策；各重点城市调整土地出让竞拍规则，多地加强房地产限购、 限价，内蒙古、贵州等地收紧房贷。 （一）中央政策动态 1.银保监会强调要严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求 8 月 4 日，银保监会召开 2021 年年中工作座谈会暨纪检监察工作（电视电话）座谈会。会议强调，要毫不松 懈地防范化解金融风险，严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求，防止银行保险资金绕道违规流入房地产 市场。 “三线四档”系指去年 8 月份针对房地产企业出台的“三道红线”监管规则，房地产贷款集中度要求系指去年 12 月底针对贷款机构出台的房贷比例限制性规定。银保监会对房地产企业债务融资活动继续执行收紧政策。 2.央行二季度货币政策执行报告重申“房住不炒”定位 8 月 9 日，央行发布《2021 年第二季度中国货币政策执行报告》。报告指出，要牢牢坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策 的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。 自 2016 年底中央经济工作会议首次提出“房住不炒”以来，金融监管部门多次在金融政策中予以重申，房地 产金融政策继续保持收紧。 3.自然资源部调整第二批次重点城市土地出让政策 8 月 10 日，自然资源部召开会议，对第二批次重点城市土地出让政策进行调整。调整内容有：①限定土地溢 价上限 15%；②到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属；③不得通过调高底价、竞配 建等方式抬升实际房价；④商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；⑤建立有效的购地审查制度，加强对房 地产企业购地和融资的监管。 此前自然资源部出台政策要求 22 个重点城市实行土地出让“两集中”，即集中发布出让公告、集中组织出让 活动，一年的集中出让分 3 个批次。近期重点城市开始第二批次土地出让，此次调整是对 7 月 22 日国务院会议提 出加快完善“稳地价”工作要求的积极响应。其中要求土地溢价率不得超过 15%，达到上限就采用抽签或评价开发 质量来决定土地归属，预计将会一定程度上限制土地成交价格，有利于降低房地产行业成本。且实力强的房企在竞 争开发质量方面可能会有优势，拿地概率更高。 4.住建部表示要“努力实现全体人民住有所居” 6 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 8 月 31 日，国务院新闻办公室举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。本次发布会是对近期中央提 出的“共同富裕”政策目标的响应，信号意义明显。住建部表示，未来将通过建立住房保障体系、全面落实房地产 市场长效机制、实施城市更新行动等举措实现全体人民住有所居目标。 ①“十四五”时期，我国将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供给， 努力实现全体人民住有所居。接下来，住建部门将继续重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市 民和青年人能早日改善居住条件。 ②“十四五”时期，我国将基本完成 2000 年底前建成的 21.9 万个城镇老旧小区改造。今年计划新开工改造老 旧小区 5.3 万个，涉及居民 900 多万户。 （二）地方政策动态 1.各重点城市调整土地出让竞拍规则 在自然资源部调整第二批集中供地政策后，各重点城市跟随调整了土地出让竞拍规则。 ①对于限地价地块采取竞更高建筑品质、更优建设方案的模式。例如青岛、合肥规定当竞价达到最高限价时， 仍有其他竞买人愿意继续参与竞买的，则转入竞高品质商品住宅建设方案阶段，标准包括但不限于绿色建筑、智慧 化基础设施配置、装配式建筑等内容。 ②严控溢价率，设置最高限价。例如天津、福州、济南、青岛等地均下调较高的限价地溢价上限至 15%。青岛 严控溢价率，设置最高限价，高新区、崂山区地块溢价率控制在 15%以内；济南严格执行溢价率 15%的规定，如两 家以上竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人；杭州一般地块溢价率上限由 20%调整 为 15%，“竞品质”试点地块的溢价率上限由 10%调整为 5%。 ③推行摇号或抽签方式确定最后的竞得规则。无锡、天津、福州、济南、杭州、沈阳等地均推行对达到上限价 格后的土地竞拍，采取摇号或抽签的方式确定竞得人。 ④严格核验竞拍人资格及资金来源。沈阳、青岛等地均严格要求竞买人缴纳的购地资金来源均为自有资金。另 外，规定了严厉的惩罚措施，违背规则的竞买人 3 年内不得在本市参与土地竞买。 2.北京、上海等地加强限购政策 多个城市对现有的限购政策进行了补充加强。 ①北京完善限购政策，填补了“假离婚买房”漏洞，要求原家庭在离异前不符合限购政策要求的，离异后 3 年 内，双方均不得在北京购买商品住房。 ②上海明确规定，通过赠与方式转让住房的，5 年内仍记入赠与人拥有住房套数，且受赠人需符合住房限购政 策。 7 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 ③成都收紧赠与住房的限购标准，若受赠人具备购房资格，则视为住房转让，否则，5 年内计入赠与人家庭住 房总套数。 ④武汉推出了“房票制”，加强限购，凭房票申请购房资格认定，一张房票一次只能登记一个楼盘。东莞、杭 州提高购房资格要求，分别要求连续缴纳 1 年和 2 年本地社保。 3.惠州、无锡等地限制房地产交易价格 多个城市对房地产市场价格的管控进一步完善。 ①惠州提出对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于 95 折的，对未推售房源备案价格进行调降， 以防价格虚高扰乱市场预期。 ②无锡、大连、惠州提出加强严格实行新建商品住房预售价格备案制度，控制价格涨幅。 ③无锡、东莞、绍兴、衢州、金华等城市纷纷推出二手住房成交参考价格发布机制，规范二手住房市场秩序。 4.内蒙古、贵州等地收紧房地产贷款 房地产金融监管持续强化，多地信贷环境收紧。 ①内蒙古、贵州提高二套住房公积金贷款利率，对限制范围内的贷款利率按同期首套 1.1 倍执行。 ②上海各银行审核二手房贷款金额以“三价就低”为原则，将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个 价格中，相对最低的价格审批二手房贷款额度。 ③天津、惠州、杭州等城市对房企收取购房款加强资金监管，严格执行预售资金监管账户监管机制。 ④大连、佛山、惠州、上海、金华等城市再次强调加大对违规资金流入房地产市场检查力度，严格审查购房资 金来源，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。 三、重点公司动态 1.金地发行 3 年期 4.8 亿美元高级绿色债券息票率 4.95% 8 月 6 日，金地（集团）股份有限公司公开发行 3 年期 4.8 亿美元高级绿色债券。公告显示，本期债券归属于 20 亿美元中期票据计划，为绿色债券。发行人为金地旗下的金地永隆投资有限公司，担保人为辉煌商务有限公司。 债券息票率 4.95%，收益率 5%，发行价格 99.862%。 2.首开股份拟发行 34.2 亿元公司债票面利率最高 4.3% 8 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 8 月 13 日，北京首都开发股份有限公司（简称“首开股份”）发布公告，面向专业投资者公开发行 2021 年公 司债券（第一期）已经证监会注册，发行面值总额不超过 34.2 亿元。该债券期限为 5 年，附第 3 年末发行人赎回 选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，债券的票面利率预设区间为 3%~4.3%。 截至今年 6 月 30 日，首开股份调整负债率4为 75.02%，净负债率5为 161.90%，现金短债比6为 97.59%，负债指 标同时触及了三条“红线”，整体负债水平较高。 3.华融旗下房地产公司深圳德润创展破产负债 15.61 亿 8 月 11 日，根据深圳市龙岗区人民法院公告，深圳市德润创展房地产开发有限公司（简称“德润创展”）破 产。德润创展名下资产合计约 7873.76 万元，负债合计 15.61 亿元，财产不足以清偿其全部债务。 德润创展成立于 2013 年 4 月 17 日，大股东华融国际信托有限责任公司持股 99%，中国华融资产管理股份有限 公司为华融国际信托有限责任公司大股东，持股 76.788%。 4.中通快递成立房地产子公司注册资本 2 亿元 8 月 12 日，上海通寓置业有限公司成立。该公司注册资本 2 亿人民币，经营范围含房地产开发经营、非居住 房地产租赁、物业管理。上海通寓置业有限公司由中通快递股份有限公司全资持股，法定代表人是中通快递股份有 限公司基础设施管理副总裁王吉雷。 5.阳光城为旗下公司担保余额达净资产 306.84% 8 月 11 日，阳光城集团股份有限公司（简称“阳光城”）宣布为全资子公司苏州新万益投资有限公司提供连 带责任保证担保，担保金额 6.315 亿元，期限 24 个月。 8 月 19 日，阳光城宣布为参股子公司漳州龙文唐光房地产开发有限公司的 7 亿元融资提供连带责任担保，期 限不超过 24 个月。 8 月 21 日，阳光城宣布为全资子公司嘉兴凤启房地产开发有限公司的 6 亿元融资提供担保，期限不超过 36 个 月；为参股子公司西安阳光煜祯实业有限公司的 8 亿元融资提供担保，期限不超过 36 个月；为参股子公司天津兴 睿房地产开发有限公司的 5.2 亿元融资提供担保，期限不超过 12 个月。 8 月 25 日，阳光城宣布为全资子公司阳光城集团广西有限公司及南宁伊美奇投资管理有限公司 0.4 亿元及 0.24 亿元融资提供连带责任担保，期限不超过 36 个月。 4调整负债率=（总负债−预收）/（总资产−预收）。 5净负债率=（有息负债−货币资金）/权益。 6现金短债比=货币资金/短期有息负债。 9 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 截至 8 月底，阳光城及其控股子公司为阳光城旗下公司提供担保实际发生金额合计 941.77 亿元，占最近一期 经审计合并报表归属母公司净资产的 306.84%。其中对资产负债率超过 70%的单位担保金额超过阳光城最近一期经 审计归属母公司净资产 50%。阳光城提供担保金额远超归母净资产规模。 6.建发股份将收购 6.53 亿元股权资产 8 月 16 日，厦门建发股份有限公司（简称“建发股份”）发布关于下属企业对外收购资产的进展公告。建发 股份旗下的厦门益悦置业有限公司拟通过协议转让方式受让合诚工程咨询集团股份有限公司原股东持有的合诚股 份 3948.58 万股（占其总股本 19.69%），总价款为 6.53 亿元。 截至 6 月 30 日，建发股份的调整负债率为 73.06%，净负债率为 125.96%，现金短债比为 63.70%，同时触及三 条“红线”，表内负债水平较高。 7.许家印卸任恒大地产董事长，央行、银保监会约谈恒大 8 月 17 日，国家企业信用信息公示系统显示，恒大地产集团更换董事长、总经理以及法人代表。许家印不再 担任恒大地产董事长，柯鹏卸任总经理、法人代表等职位，新任董事长、总经理和法人代表均为赵长龙。 8 月 19 日，央行官网显示，人民银行、银保监会相关部门负责同志约谈恒大集团高管。人民银行、银保监会 指出，恒大集团作为房地产行业的头部企业，必须认真落实中央关于房地产市场平稳健康发展的战略部署，努力保 持经营稳定，积极化解债务风险，维护房地产市场和金融稳定；依法依规做好重大事项真实信息披露，不传播并及 时澄清不实信息。 8 月 20 日，恒大集团在官微表示，将全面落实约谈要求，坚定不移贯彻落实中央关于房地产市场平稳健康发 展的战略部署，切实履行企业主体责任，全力以赴、想尽一切办法确保工程建设，保质保量完成楼盘交付；坚决依 法依规做好重大事项信息披露，绝不传播并及时澄清不实信息；以最大决心、最大力度保持公司经营稳定，化解债 务风险，维护房地产市场和金融稳定。 8.金科股份提供担保余额达净资产 224.41% 8 月份，金科地产集团股份有限公司（简称“金科股份”）为多家控股、参股子公司新增提供 41.84 亿元担保。 截至 8 月底，金科股份对参股公司提供的担保余额为 164.60 亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司 提供的担保余额为 663.97 亿元，合计担保余额为 828.57 亿元，占本公司最近一期经审计归属母公司净资产的 224.41%，占总资产的 21.74%。金科股份提供担保金额超过归母净资产 100%，担保金额较大。 9.阳光 100 出现美元债券违约，上半年录得亏损 10 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 8 月 11 日，阳光 100 中国控股有限公司（简称“阳光 100”）发布公告称，公司一笔 2 亿美元、年利率为 6.50% 的可转债原本应于当天支付最后一笔本息，合计金额约为 5239 万美元。但公司未能支付，构成违约，并同时触发 了未来两年到期的多只债券的交叉违约条款。 8 月 27 日，阳光 100 发布盈利警告，预期上半年将录得亏损不超过人民币 3 亿元，而去年同期则录得溢利约 人民币 2.599 亿元。该亏损乃主要由于 2021 年上半年交房毛利较低。 四、房地产行业债券市场运行动态 （一）债券发行与到期 根据 Wind 数据统计的境内债券市场与中资离岸债数据，8 月份房地产行业共发行债券 527.29 亿元，偿还债券 935.39 亿元，房地产行业通过债券市场净融资额为-408.10 亿元（图 8）。自去年 8 月份“三道红线”颁布以来，很 多高负债房企为了压减负债降低了其债券融资余额，去年 9 月至今年 8 月国内房地产行业债券存量规模压降了约 1500 亿元。 2,000 1,500 1,000 500 0 -500 -1,000 月发行量 月偿还量 净融资额 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 图 8：房地产行业债券（含境内债券和中资离岸债）发行与到期规模（2015.01-2021.08，单位：亿元） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 分发行主体评级看，剔除资产支持证券后，8 月份境内债券市场上房地产行业发行人中，AAA 级（发行人委 托评级，下同）主体发行额占比为 64.75%，AA+级主体占比为 20.71%，AA 级主体占比为 13.11%，AA-及以下级 别主体占比为 0.55%、无评级主体占比为 0.88%（图 9）。与 7 月份相比，AAA 级主体发行额占比下降，较低级别 的 AA 主体占比上升。 11 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% AAA AA+ AA AA-及以下 无评级 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09 2020-01 2020-05 2020-09 2021-01 2021-05 图 9：房地产行业不同级别主体（境内市场发行人）发行债券（不含 ABS）金额的占比（2015.01-2021.08） 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 （二）违约债券 根据 Wind 统计口径，8 月份境内债券市场运行期间，房地产行业共有 4 只债券发生违约（表 1），发行人分 别为泰禾集团股份有限公司、四川蓝光发展股份有限公司、九通基业投资有限公司和华夏幸福基业控股股份公司。 其中九通基业投资有限公司是华夏幸福子公司，主要承担 PPP 类地产项目投资功能。这几家公司之前都已出现过违 约，此次为新增违约。 序号 债券简称 1 H8 泰禾 01 发行人 表 1：8 月份房地产行业违约债券 违约日期 违约类型 违约日余额 逾期本金 （亿元） （亿元） 泰禾集团股份有限公司 2021/08/02 本按时兑付本息 15 15 2 16 蓝光 MTN003 四川蓝光发展股份有限公司 2021/08/12 未按时兑付本息 2.8 2.8 3 17 九通 01 九通基业投资有限公司 2021/08/17 本息展期 10 4 19 华控 04 未按时兑付回售 华夏幸福基业控股股份公司 2021/08/30 款和利息 19 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 10 17.09 债券类型 私募债 一般中期票据 一般中期票据 私募债 （三）信用级别调整 根据 Wind 统计的境内债券市场上发行人委托评级情况，8 月份合计有 1 家主体和 11 只债券的信用级别被下调。 1.主体级别调高的企业 12 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 无。 2.主体级别调低的企业 根据 Wind 数据统计，8 月份有 1 家房地产公司的主体级别被下调，为金世旗国际控股股份有限公司。截至 8 月底，金世旗国际控股股份有限公司（简称“金世旗”）还有 1 只存量债券，余额 3 亿元。 截至 6 月 30 日，金世旗的调整负债率、净负债率、现金短债比分别为 92.45%、402.17%、12.93%。公司持有 大量交易性金融资产，而货币资金很少，导致净负债率和现金短债比很高。 序号 主体名称 表 2：8 月份主体级别调低的企业 7 月末 级别 8 月末 级别 下调子级数 评级机构 级别调整 日期 主体存量债券 1 金世旗国际控股股份有限公司 AA (稳定) AA(负面) 1 个子级 大公国际 2021/08/31 17 金旗 01 资料来源：Wind，远东资信整理 3.债项级别调高的债券 无。 4.债项级别调低的债券 根据 Wind 数据统计，不考虑已经违约的债券，8 月份有 2 家房地产公司发行的 11 只债券的债项级别被下调， 其中，四川蓝光发展股份有限公司有 10 只，金世旗国际控股股份有限公司有 1 只。不考虑短期融资券的级别变动， 债项平均被下调了 1.2 个子级。 序号 债券简称 1 20 蓝光 CP001 2 19 蓝光 01 3 20 蓝光 02 4 16 蓝光 01 5 19 蓝光 04 6 20 蓝光 MTN001 7 16 蓝光 MTN003 7 月末 级别 C CC CC CC CCC CCC CC 表 3：8 月份债项级别调低的债券 8 月末 级别 下调子级数 评级机构 级别调整 日期 D —— 中诚信 2021/08/02 发行人 四川蓝光发展股份有限公司 C 1 个子级 中诚信 2021/08/02 四川蓝光发展股份有限公司 C 1 个子级 中诚信 2021/08/02 四川蓝光发展股份有限公司 C 1 个子级 中诚信 2021/08/02 四川蓝光发展股份有限公司 C 2 个子级 中诚信 2021/08/02 四川蓝光发展股份有限公司 C 2 个子级 中诚信 2021/08/03 四川蓝光发展股份有限公司 C 1 个子级 中诚信 2021/08/13 四川蓝光发展股份有限公司 13 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 序号 债券简称 8 21 蓝光 MTN001 9 20 蓝光 MTN002 10 20 蓝光 MTN003 11 17 金旗 01 7 月末 级别 CC CC CC AA+ 资料来源：Wind 资讯，远东资信整理 8 月末 级别 C 下调子级数 1 个子级 评级机构 大公 C 1 个子级 大公 C 1 个子级 大公 AA 1 个子级 平均下调 1.2 个子级 大公 级别调整 日期 2021/08/03 发行人 四川蓝光发展股份有限公司 2021/08/03 四川蓝光发展股份有限公司 2021/08/03 四川蓝光发展股份有限公司 2021/08/31 金世旗国际控股股份有限公司 （四）行业信用利差 根据兴业研究计算的债券信用利差（中位数）数据，8 月末房地产行业债券信用利差为 55.93bp，较 7 月末下 降了 6.01bp。 分债项级别看（图 10），与 7 月末相比，8 月末房地产行业 AAA 级债券的信用利差下降了 5.12bp，AA+级的 信用利差下降了 19.92bp，AA 级的信用利差下降了 176.59bp。从今年初以来，高级别的 AAA 和 AA+房地产行业债 券信用利差呈下降趋势，较低级别的 AA 房地产行业债券信用利差则剧烈波动。近期房地产行业多只债券出现违约， 可能对低级别债项的交易价格产生了很大冲击。 信用利差(中位数):产业债:房地产AAA 信用利差(中位数):产业债:房地产AA+ 信用利差(中位数):产业债:房地产AA 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 2021-04 2021-07 图 10：兴业房地产行业债券信用利差（2017.01-2021.08，单位：bp） 资料来源：Wind，远东资信整理 14 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 五、总结与展望 自去年底央行出台房地产贷款集中度管理政策以来，针对购房贷款的政策在不断收紧。不仅银行渠道的房贷减 少，各种违规流入房市的信贷资金也被严格管控，导致购房需求减少，8 月份 30 城新建住宅销售面积已经出现大 幅下降。未来一段时间楼市的需求预计会继续被政策抑制，房企库存的去化进度可能会受此影响而放缓，需关注库 存对房企资金链的压力。此前违约的协信远创、蓝光发展都是因库存项目大量积压而出现资金链断裂。 从近期政策的动向看，租赁住房建设再次被重点提及。国务院专门召开新闻发布会传达“努力实现全体人民住 有所居”的政策精神，表示将抓好政策落实，加快保障性租赁住房建设，改善新市民和青年人居住条件。未来租赁 住房市场可能会有很大的成长空间，房地产市场的需求结构可能会发生较大变化。相应地，以租赁住房为基础的 ABS、REITs 产品预计会大幅增加。 自去年出台“三道红线”负债监管指标以来，房地产企业存量债券规模不断被压降，房企的债务水平已经有明 显的降低，财务风险显著下降。但是有部分房企在债券融资受限的情况下，通过新增担保获取债务资金，且累计担 保金额远大于净资产规模。如果出现债券偿付困难，这些企业的很多资产处于受限状态而无法执行，预期的债券违 约回收率可能会很低，需要关注房企对外提供大额担保的风险。 15 / 16 请务必阅读正文后的免责声明 远东研究·行业研究 2021 年 9 月 8 日 【作者简介】 申学峰，中央财经大学金融学硕士，远东资信研究与发展部助理研究员。 【关于远东】 远东资信评估有限公司（简称“远东资信”）成立于 1988 年 2 月 15 日，是中国第一家社会化专业资信评估公司。作为 中国评级行业的开创者和拓荒人，曾多次参与中国人民银行、 证监会和发改委等部门的监管文件起草工作，开辟了信用评 级领域多个第一和多项创新业务。 站在新的历史起点上，远东资信充分发挥深耕行业 30 余 年的丰富经验，以准确揭示信用风险、发挥评级对金融市场 的预警功能为己任，秉承“独立、客观、公正”的评级原则和“创 新、专业、责任”的核心价值观，着力打造国内一流、国际知 名的信用服务平台。 远东资信评估有限公司网址：www.sfecr.com 北京总部 地址：北京市东城区东直门南大街 11 号中汇广场 B 座 11 层 电话：010-57277666 上海总部 地址：上海市杨浦区大连路 990 号海上海新城 9 层 电话：021-65100651 【免责声明】 本报告由远东资信提供。报告引用的相关资料均为已公开信息，远东资信进行了合理审慎的核查，但不 应视为远东资信对引用资料的真实性及完整性提供了保证。 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