高力专题 | 上海 | 2021年9月24日 乘风破浪，踏浪前行 境内外投资者加大对于中国房地产的投资 总结与建议 随着新冠疫情对于全球经济带来的负面 影响的不断褪去，世界经济正得以加速 恢复。特别是亚太地区，根据牛津经济 研究院于2021年7月28日的预测，中国 经济在今年的增长将相当强劲，有望达 到8.4%。 高力国际的本次投资者调研使得我们可 以更清晰得看到对于未来投资趋势的线 索与趋势。从本次调研的结果分析来看， 对于中国房地产进行投资的前景， 74% 的回访者表示愿意增加对中国商业地产 市场的投资，过去三年持续上升。 • 得益于中国宏观经济的基本面以及 政府的“十四五”*规划的指引，中国 经济仍将推进新发展格局的构建。 投资者也极为看好中国的一线城市 （如上海、深圳等）和重点非一线 城市（如杭州、成都、苏州等）的 商业地产的投资。 • 随着商业物业市场的逐步回暖，外 资投资机构以及险资对于投资市场 表现得更为积极主动，在当前市场 寻求优质资产进行有效资产配置及 获取较高回报。 • 在另类资产方面，冷链、养老地产 和医疗美容分别占据前三位，远高 于其他另类资产的占比。特别是冷 链和养老地产，有望迎来高速增长， 投资者需要提前布局与规划。 • 未来，无论是境内投资者还是境外 投资者将更加关注租户稳定性和更 加关注产业发展趋势。顺应市场发 展 的 趋 势 ， 以 及 更 加 注 重 对 于 ESG 发展才能使得投资者更好的乘风破 浪，踏浪前行。 注：《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划 和2035年远景目标纲要》（简称“十四五”规划）是中国国民经 济计划的重要部分。 中国经济加速恢复， 投资市场迎来爆发 虽然中国受德尔塔变异株影响，处于疫 情散点反弹的局面，加之汛情等多方面 影响，中国宏观经济面仍保持相对稳定 的复苏态势。作为全球第二大经济体， 中国着重统筹疫情防控和经济的发展， 各地均采取较为灵活的政策以面对疫情 等问题带来的不确定性，未来投资市场 的前景值得期待，也有望迎来爆发。 74%的投资者表示愿意 增加对于中国的投资 在连续三年的投资者问卷调查中，愿意增 加对于中国商业地产市场的投资者比重不 断提升，今年甚至达到74%（2019年49% 和2020年65%），也反映出中国商业地产 的吸引力不断增强。此外，得益于中国对 于疫情的有效控制，国内经济活动领先于 其它主要经济体复苏，比较优势显著，投 资前景较为乐观。 物流仓储和产业园区跃 升至投资类型首位 物流仓储和产业园区跃升投资人偏好的 首位，占比高达15%，高于办公楼的 13%。此外，社区商业也首次跻身投资 者关注的资产类别，这主要展现出疫情 后的商业发展的新机遇，预计未来会受 到持续关注。 2 本次投资者调查简介 机构投资人与开发商的洞见 回访者的企业类型（2021年） 45% 13% 13% 10% 基金/资产 管理 上市房地产 开发商 金融机构 非国有 企业 8% 国有企业 6% 5% 未上市 房地产投资 房地产 信托 开发商 19 H1 （RE1IT9 sH）2 0% 私人 投资者 回访者所在企业资产管理规模（2021年） 面对过往一年密集频发的房地产调控政策以及日 趋严格的金融监管，同时，由于疫情反复及中美 贸易摩擦持续等外部不确定因素的叠加，投资人 在制定投资计划与策略时所考量的因素时显得更 为谨慎。 经过长达两个月的准备，高力国际通过此次调研 回收的有效问卷，将为投资者描绘出未来经济走 势展望、投资者投资策略与意愿以及中国商业物 业投资市场未来所面临的机遇及挑战。投资者可 以此为参考，进行适合自身的资产配置和投资计 划的调整，更好地应对未来的挑战。 50-100亿人民币 （7.5亿-15亿美金） h o 低于20亿人民币 （低于3亿美金） 6% 8% 100-200亿人民币 （15亿-30亿美金） 11% 20-50亿人民币 11% （3亿-7.5亿美金） 高于200亿人民币 （高于30亿美金） 63% 投资者类型广泛并且多元化，内外资占比均衡 本次调查的回访者类型广泛且多元化，包括：基金/资产管理、房地产开发商、金融机构、非国有及国有企业 以及房地产投资信托等。其中，近半数回访者（45%）为基金/资产管理回访者，其他投资者类型占比较为稳 定。此外，此次受访企业中，内资（48%）和外资（45%）所占比重较为均衡；且超半数（63%）的回访者企 业管理总额高于200亿人民币，以机构投资者为主。此次调查应当能够全面、客观及准确的展示中国商业物业 市场投资者的共同投资情绪及对未来的预期。 3 图1：2021年影响全球经济走势最关键的因素 疫疫情情反反复复及及带带 来来的的经经济济影影响响 通胀通及胀美及联美联 储货储币货政币策政策 中国经济持 续良好发展 全球经济 复苏进程 全球疫苗接种 速度及普及率 27% 19% 全球经济 复苏进程 16% 全球疫苗接种 速度及普及率 14% 14% 17% 全球全供球应供链应稳链定稳定 16% 7% 7% 疫情反复成为新常态 疫情反复或影响全球经济增长前景 Q1 2021年影响全球经济走势最关键的因素是什么？ （多选） 疫情反复及其带来的经济影响占比高达27%。相较 2020年，全球主要经济体疫苗的研发及接种初见成 效。但德尔塔及拉姆达变异毒株的快速传播为疫情 再添新的不确定性，再度趋严的封锁措施持续影响 各国经济复苏前景。此外，美联储持续偏鸽，回访 者对通胀及美联储政策保持较高关注（19%），位 列第二。中国经济持续良好发展（17%）反映出回 访者对于中国经济复苏以及投资前景保持乐观预 期。作为全球最大的两个经济体，中美两国的发展 情况亦对全球经济产生着显著影响。 Q2 2021年及以后，中国经济发展的主要担忧是什么？ （多选） 从中国外部因素来看，中美博弈及地缘政治紧张 仍为当下投资者最担忧的主要因素（32%）。 此外，从内部因素来看，18%的回访者表现出对 人口老龄化的担忧。据2021年5月国家统计局公布 的第七次人口普查结果显示，未来生育率回落， 加之适龄生育女性占比下降，人口拐点或将加速 临近。为积极应对人口老龄化问题，国家实施“放 开三孩”*和“双减”等系列政策，有望缓解当前加速 的老龄化的态势。 图2： 2021年及以后中国经济发展的主要担忧 中美持续博弈及地缘政治紧张 32% 人口老龄化 18% 债务杠杆增加与去杠杆不力 16% 供应链移出中国 12% 高科技行业海外发展壁垒 12% 中国货币政策收紧 10% 注：*放开三孩政策指政府允许并鼓励夫妇生育三个孩子，且出台一系列支 持措施（税收减免、托儿所建设、灵活工作假期等）。 #双减政策指国务院颁发的《减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负 担》政策。 4 中国经济快速复苏提振投资意愿 经济前景乐观使得投资者更乐于进行投资活动 Q3 相比2020年，您是否愿意增加对中国商业地产的投 资？ 根据此次调研结果，74%的回访者表示愿意增加对 中国商业地产市场的投资，高于2020年（65%）以 及2019年（49%）的调研结果。连续三年持续上升 的投资意愿表明了回访者对中国商业地产市场的信 心不断增强。同时，得益于中国对于疫情的有效控 制，国内经济活动领先于其它主要经济体复苏，投 资市场承压较小，投资前景较为乐观。 牛津经济研究院于2021年7月28日发布报告，预测 中国2021年全年GDP增长预测为8.4%，结合2021 年上半年国内生产总值（GDP）初步核算结果 12.7%，虽然下半年可能随着疫情的反复增速有所 回落，但全年的中国经济整体复苏前景较为乐观。 Q4 哪些原因让你增加中国房地产投资？（多选） 对中国长期经济的看好（29%）、中国抗击疫情的出色 表现及疫情后经济迅速回暖（27%）为回访者增加其对 中国投资的主要原因。中国可观的经济体量、丰富的人 力资源以及日趋发展完善的基础设施等要素助力国内长 期经济稳步健康发展。其次，高效的严防严控措施使得 疫情得以快速控制，经济活动得以迅速重启，也进一步 提振了房地产市场的投资信心，使得投资者更愿意增加 对中国房地产市场的投资。 图4：在中国投资额增加的主要原因 图3：是否愿意增加对中国商业地产市场的投资 愿意 不愿意 7% 不确定 看好中国经 济长期发展 29% 中国抗击疫情的 20% 出色表现及疫情 后经济迅速回暖 愿意 27% 74% Source: Colliers 中国资产相比 全球资产 其他新兴经济 多元化 体有更大涨幅 中国贸易在 中国制造业 全球比例中 供应链完备 持续提升 稳定 12% 11% 10% 10% 5 房地产市场因素及政策的调控仍为主要担忧 Q5 在进行中国商业地产投资决策中有哪些担忧？ （多选） 34%的回访者表示出对中国商业地产投资中过高的 未来供应和高企的空置率的担忧。其次，中国房地 产调控政策（29%）仍为投资者关注的焦点。“三条 红线”*管控政策由房地产开发商或将传导至商业地 产末端的供给，将会在未来增加市场可供交易的资 产总量。除此以外，17%的回访者表现出对融资问 题的担忧，更为审慎的银行信贷策略使得融资更为 严苛，为融资的成本的上升以及可获得性再添不确 定性。然而，从长期来看，日趋完善的监管有利于 市场长期健康发展。 图5：进行中国商业地产投资决策的担忧 汇率波动 疫情反复和区域封锁 6% 13% 34% 融资成本/融资可获得性 17% 中国房地产调控政策 29% 过高供应和 高空置率 Q6 疫情如何影响您的投资决策？（多选） 疫情使得投资决策时考量的因素有所切换，其中，租 户的稳定性（30%）以及产业发展趋势（28%）为回 访者决策时重要考虑的因素。优质租户通常体现出更 强的风险承受能力，可以带来更为稳定的现金流，降 低物业营运风险。TMT产业的快速扩张赋能多元化产 业投资，数据中心等新兴投资为市场注入新活力。 图7：投资者对2021年商业地产价格变化的预期 此外，仅有6%的回访者表现出对ESG的关注，表现 出当前中国市场对ESG的关注度仍较低。随着当前 国际国内ESG的监管体系不断完善，行业规模上市 房企对自身ESG发展的重视程度也需不断提升，未 来关注度或将持续增长。 图6：疫情对投资决策的影响 更注重租户稳定性 30% 更关注产业发展趋 势 28% 提高回报要求以对 冲风险 15% 差旅限制 7% 将ESG纳入考虑 范围 6% 注：*三条红线政策设立详尽指标要求，以此对房企负债水平指标设定 标准并限期达标，达到有效监管。 中国房地产市场保持韧性 Q7 与2020年相比，您认为2021年整体商业地产价格 将会如何变化？ 2021年，回访者对于整体商业地产价格的变化主 要表现为同比持平以及小幅波动。39%的回访者 认为整体价格将同比持平，23%以及21%的回访 者分别认为价格将下降或上升5%~10%，小幅波 动。其次，17%的回访者认为整体地产价格将下 降超过10%，本年度没有回访者认为价格将上涨 高于10%。相比2019年以及2020年的调研结果， 本年度投资者对未来商业地产价格的预期更加趋 于一致，持平及小幅增加的比例显著提高，对未 来价格走势持有乐观态度，也应证了投资意愿上 升这一结论。 2021➔84% -20% -10% 减少 -5% 5% 持平 10% 增加 20% 6 图8-1：投资的预期资本化率 47% 37% 84% 的回访者认为2021 年要求资本化率维持在4%6%，表明投资者对中国房地 产长期价格和回报率的预期 维持稳定。 图8-2：投资的预期内部收益率（杠杆后） 60% 60% 的回访者选择了10- 15%，而另外的29%则选择了 高于15%的目标值。 2% 6% 5% 2% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 资本化率 11% 0% 10% IRR 23% 6% 15% 20% 及以上 图8-3：资产的预计持有期（2021年 vs. 2020年） 图8-4：主要的投资方向与要求 取决于市场情况 和价格 <5年 3-5年 8% 10% 26% 1-3年 >1年 8% 17% 0% 1% 40% 44% 46% 2021 2020 2% 9% 26% 12% 26% 26% 核心型/核心增益型 机会型 改造 开发 自用 没有规划 投资方向更为多元化 Q8 当您在投资中国房地产市场时，您主要投资方向、 预计持有期、预期资本化率和内部收益率目标分别 是多少？ 在投资房地产市场时，84%的回访者认为2021年要 求资本化率维持在4%-6%，表明投资者对中国房地 产长期价格和回报率的预期维持稳定。 从预期内部收益率方面来看，有60%的回访者选择 了10-15%，而另外的29%则选择了高于15%的目标 值。 从资产持有期来看，40%的回访者偏好于投资持有 期多于5年，44%的回访者预期持有资产3~5年。由 此可见，投资者倾向于通过中长期的投资以规避短 期收益的不确定性用以对抗风险，也显得更为成熟。 从主要投资方向与要求上看，核心型或核心增益型、 机会型以及改造型资产均占比26%。投资方向呈现 出更为多元化的趋势。 7 华东领军，大湾区强劲崛起 华东地区连续三年成为最受欢迎的投资区位 Q9 您认为在中国投资的最佳地理区位是？（多选） 华东 长三角 华南 大湾区 华北 京津冀 2021 52% 2020 72% 2021 29% 2020 3% 华西 成渝经济圈 2021 11% 2020 6% 2021 8% 2020 1% 上海和深圳投资意愿明显提升 Q10 如果您在未来12个月计划投资一线城市，最具 有吸引力的是什么？ 80% 66% 60% 53% 40% 36% 21% 20% 11% 4% 0% 上海 北京 深圳 2021 2020 2% 3% 广州 杭州和成都成为最具吸引力的非一线城市 Q11 如果您在未来12个月计划投资非一线城市，最具有吸 引力的是什么？（多选） 在非一线城市中，投资者关注的城市主要集中在杭州 （25%）和成都（20%）。此外，投资者对于苏州 （9%）、武汉（8%）以及南京（7%）等非一线城市 的关注度也在不断提升。 图11：中国最具投资吸引力的非一线城市 杭州 25% 成都 20% 投资者对于苏州、武汉以及南京等 非一线城市的关注度也在不断提升 苏州 9% 武汉 8% 南京 7% 其他 31% 最具吸引力的 非一线城市 其他 东莞 重庆 珠海 西安 合肥 长沙 佛山 郑州 厦门 福州 无计划 青岛 % 6% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 1% 8 图12：投资人偏好的的资产类型（2021年 vs. 2020年） 数据中心 办公楼 住宅 股权投资或战略伙伴 综合体 产业园区 13% 15% 12% 9% 8% 6% 酒店/长租公寓 大型购物中心 物流仓储 2021 7% 5% 社区商业 土地开发 15% The most 5% 3% preferred asset 2% types 1% 4% 另类资产 20% 5% 办公楼 产业园区 2020 5% 8% 15% 9% 14% 9% 12% 酒店/长租公寓 大型购物中心 土地开发 综合体 物流仓储 住宅 数据中心 股权投资和或战略伙伴 物流仓储以及产业园区成为本年度热门 Q12 如果您打算在中国投资，您将主要投资哪种类型 的资产？（多选） 从投资者资产类型偏好上看，得益于线上电商的 加速扩张以及疫情所催化的线上消费模式升级， 投资者对物流仓储的偏好占比15%，跃至资产类 型第一位。 办公楼投资偏好占比则下降至13%；随着5G等新 基建的推行以及TMT行业近年来发展趋稳，投资 者对数据中心这一新兴资产类型的偏好趋于稳定 （12%）。 与2020年相比，本年度主流投资类型依旧较为稳 定，分别为物流仓储（15%）、产业园区 （15%）、办公楼（13%）以及数据中心 （12%）。多元化的资产类型丰富了投资者选择， 本年度社区商业（5%）首次进入投资者视线，这 一新增物业类型体现出后疫情时代的商业新机遇， 展现出独特的稳定性与灵活性，未来或将持续增 长。 9 图13：2021年投资人偏好的的另类资产类型 养老地产 26% 冷链 27% 医疗/美容 25% 教育 12% “随着消费的不断升级以及 人口老龄化程度的不断加剧， 消费者的需求也出现了更为 多样化的需求。主要体现在 生鲜电商以及生物医药对于 冷链的需求持续高速增长。 另外，为了应对老龄化，养 老产业也受到越来越多的关 注，特别是保险公司和地产 商。此外，医疗及美容也呈 现出爆发增长态势。是否能 够专注这些未来高速增长的 机遇，投资者已经提前做出 了布局与规划。” 袁晓超 华东区研究部负责人 最有吸引力的 另类资产类型 Q13 停车场 8% 其他 2% 如果您打算投资另类资产，那么对您来说最有吸引力的资产 类型是什么？（多选） 2021年，在我们设定的另类资产选项中，冷链以27%的投资 者偏好占比位列第一。近年来，随着互联网科技的增速迭 代，网购、生鲜电商逐渐成为消费市场的主流选择，物流配 送的需求持续扩张，而冷链物流作为现代物流行业的重要组 成，在乳制品、禽肉、水产以及医药等产品的运送过程中起 到突出作用。根据弗雷斯特（Forrester）预计，到2024年 亚太地区冷藏需求的复合增长率（CAGR）为30%，线上渗 透率将翻倍，由2020年的5.1%增长至2024年的10.6%。 此外，疫情对市场的冲击尚未完全恢复，投资者对养老地产 （26%）较为稳定的现金流的另类资产偏好依旧较高。生活 水平的提高与老龄化的趋势催化了投资者对于医疗及美容 （25%）相关资产的投资。 10 政策环境相对稳定 中国政府通过房地产刺激经济的可能性较低 Q14 您是否预期政府会出台优惠的政策来支持商业地产 市场发展？ 回访者对于未来政府对于商业地产出台优惠政策普 遍认为可能性较低。相较于住宅市场的政策频出， 商业地产市场还是受到市场供求关系的市场因素影 响较大，政策将不会对其产生较大负面影响。目 前，我国宏观政策逆周期调节力度明显增大，货币 政策相对宽松，商业地产市场数据表现普遍优于预 期，使得政府通过出台相关政策刺激经济的可能性 偏低。 然而，首批优质的及基础设施公募REITs上市以及范 围的扩大将会在一定程度上利好商业地产，使得优 质资产有了其他的退出渠道。 REITs：未来可期 图14：是否预期中国政府出台优惠政策以支持商 业地产市场发展 （2021年 vs. 2020年 ） 2021 39% 是的 2020 39% 是的 61% 不是 61% 不是 Q15 您认为有助于商业地产发展的有利政策有哪些？（多选） 26%的回访者认为C-REITs的成功发行将利好中国商业地产发展。2021年6月21日，首批REITs产品正式上 市交易，整体表现较为平稳积极。从长期来看，作为资本市场的工具和手段，REITs的推出将促进资产运营 管理能力的提升，是未来后城镇化时代所需的核心竞争力。 图15：2021年有助于商业地产发展的有利政策 26% 21% 19% 18% 17% C-REITs 成功发行 双循环及促 进消费的政 策 保险公司投 资管理能力 放开 新基建 放宽外资企 业的市场准 入 11 Q16 相比于2020年，获取融资的难易程度？ 据调研结果，回访者对于中国市场的融资更为困难 的预期连续三年增长，至55%，对于融资环境乐观 预期的回访者逐年下行（10%）。从房地产市场角 度上看，融资监管趋严将导致房企信用资质分化加 剧，各机构对房地产企业的入库评估更为审慎，债 务负担较重的企业再融资能力以及流动性将受到影 响。本次调研结果表明市场对融资能力、管理能力 等要求越来越高，更为专业化的规划或为今后的中 国市场带来新的机遇和挑战。 图16：中国市场融资难易程度 银行贷款仍为融资主要渠道 Q17 主要的融资渠道? （多选） 2021年，银行贷款依然是开发商主要的融资渠道 （32%）。其次，私募基金蓬勃发展位列第二位 （16%），成为创新资本的关键力量，投向科技创 新领域的意识不断增强，未来有望继续上升。长端 利率下行以及由疫情带来的物业价格下跌提升了保 险公司投资房地产意愿。此外，2020年银保监会进 一步深化“放管服”改革，取消了投资管理能力备案管 理，激发险资投资活力，保险公司位列主要融资渠 道第三位（11%）。信托公司则受监管政策的影 响，非标融资类业务收缩明显，下降至5%。 2019 2020 2021 28% 15% 10% 更容易 受访者认为融资 会变得更困难 55% 43% 28% 44%42%35% 图17-1：中国市场的资金来源 境内及境外 19% 投资者的 资金来源 更困难 变化很小或无变化 34% 境外 境内 47% 图17-2：2021年投资者主要融资渠道 40% 32% 30% 59% 20% 16% 10% 11% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 0% 银行贷款 保险公司 REITs 境外企业债 配置股权或 股权出售 私募基金 合资企业和 战略联盟 境内企业债 信托公司 结构化产品 12 如需更多资讯，请联系： 邓懿君 董事总经理 | 中国区 +86 21 6141 3688 Tammy.Tang@colliers.com 邓文杰 董事总经理 | 资本市场及投资服务 | 亚洲区 +65 6531 8565 Terence.Tang@colliers.com 汪蓓 董事总经理 | 资本市场及投资服务 | 中国区 +86 21 6141 3529 Betty.Wong@colliers.com 袁晓超 董事 | 研究 | 华东区 +86 21 6141 3590 Kevin.Yuan@colliers.com 关于高力国际 高力国际（纳斯达克及多伦多证券交易所股票代码：CIGI）是一家领先的多元化专业服务和投资管理公司。 凭借在66个国家建立的运营网络，超过15,000位锐意进取的专业人员紧密合作，努力为房地产用户、业主和 投资者提供专家意见。逾25年来，我们的资深领导团队（内部持股比例显著）为股东带来了约20%的复合年 度投资回报率。公司年化营收33亿美元（包括附属公司则为36亿美元），旗下管理的资产总额为450亿美元， 我们能够最大限度地发挥地产潜力，并且加速客户和员工的成功。更多关于我们如何加速成功的信息，请访 问corporate.colliers.com或关注官方新浪微博，也可扫描二维码，关注官方微信： 版权所有© 2021 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保 证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取 行动之前，先咨询专业顾问。
关注微信
